行政院公平交易委員會處分書 　 〈八九〉公處字第一二八號 被處分人 德盈股份有限公司 　 址設：台北市大安區仁愛路四段三七六號八樓之二 　 統一編號 22957549 　 代 表 人 ○○○ 君 址設：同上 右被處分人因不實廣告，違反公平交易法事件，本會處分如左： 主文 一、被處分人於促銷「巴黎•站前」商場建案廣告上，就系爭商場之 管理顧問為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第二十一條 第一項之規定。 二、被處分人自本處分書送達次日起，應立即停止為前項虛偽不實及 引人錯誤之表示。 事實 一、本案檢舉內容略以：德盈股份有限公司〈下稱被處分人〉於八十 三年四月以不實廣告銷售位於○○市○○路○號「巴黎、站前」商場 ，不實情事如次： (一)房高四米二，在樣品屋中故意建造夾層屋作倉庫用，有錄影帶為 證。 (二)被處分人所聘請的管理顧問公司並非香港太古集團，而只是旗下 的太古地產公司所開的太古地產商場服務有限公司而已，且顧問服務 只僅於促銷之前半年擔任，其後，被處分人成立太古管理顧問有限公 司，然該公司經香港太古地產有限公司證實與香港太古集團無關。 (三)廣告聲稱桃園春天百貨與法國春天百貨購貨聯盟，另錄影帶亦稱 被處分人擁有桃園春天百貨永續經營權，然經函詢法國春天百貨，證 實桃園春天百貨與法國春天百貨並無關係。 (四)廣告強調春天百貨與系爭商場連貫，然今春天百貨與系爭商場連 貫的通道，通通以大閘封起。 (五)廣告中說明統一開幕為商場成功重要先決條件，可是去年六月份 商場開幕時卻空櫃無數，不但與廣告內容不符，更與合約不符。 (六)系爭商場廣告係以大成報特刊方式散發，然經大成報證實系爭廣 告內容及封面均非屬大成報出版。 (七)系爭商場各樓層之經營業種於廣告上有清楚界定，廣告上並聲稱 如有變更須經管理公司同意，惟目前並非依廣告所稱管理業種。 二、本案調查經過： (一)案經函請被處分人答辯，略以： 1.檢舉函稱該公司銷售位於○○市○○路○號「巴黎•站前」商場， 在樣品屋中故意建造夾層屋作倉庫使用云云，然系爭房屋雖高四米二 ，係為使購物空間感覺寬敞，別無他途，故於銷售廣告或樣品屋均未 以夾層使用為銷售之訴求，經詢問代銷之甲桂林股份有限公司〈下稱 甲桂林公司〉表示，銷售期間所建之樣品屋並無建造夾層，因此，上 開檢舉內容恐有誤會。 2.該公司所聘請之管理顧問公司，雖為香港太古集團旗下的太古地產 有限公司所開設之太古地產商場服務有限公司〈下稱太古商場服務公 司〉，然其既為太古集團旗下之公司之一，於系爭廣告中稱管理諮詢 顧問為太古集團，並無不符；且集團企業所從事之營業項目繁多，均 以成立多家公司之方式經營，集團為各公司之總稱，因此，該公司雖 於廣告中稱管理諮詢顧問為太古集團，應無使人誤認為整個集團企業 擔任諮詢顧問。又該公司與太古商場服務公司之顧問期間自八十二年 三月一日，並非如檢舉函所稱顧問服務僅於促銷之前半年擔任。且太 古商場服務公司僅為管理諮詢顧問而已，並非管理公司，該公司於廣 告上已表明「巴黎•站前」商場未來將由德杰集團成立管理顧問公司 ，故依此成立「太古管理顧問有限公司」，並無於廣告或任何場合對 外稱此公司與香港太古集團有任何關係。 3.德杰企業集團旗下之明德春天百貨股份有限公司〈下稱明德春天百 貨〉，所經營之百貨公司包括台北店及桃園店，與法國春天百貨公司 〈下稱法國春天百貨〉有採購貨品之連線關係〈或檢舉人所稱「購貨 聯盟」〉，迄今仍由明德春天百貨統一向法國春天百貨採購貨品後， 供應所屬百貨公司展售，因此，廣告所稱與法國春天百貨採購連線， 並無不實。 4.「巴黎•站前」商場係規劃為百貨、商場共生體系之型態，明德春 天百貨與商場百貨樓層相通、通道連貫，惟兩者為不同之所有權人與 經營者，縱使樓層、通道相連貫，仍需設門閘作為經營期間以外之管 制。今明德春天百貨為調整業種及商品，以因應市場潮流趨向，必須 進行改裝，於裝修期間自須將門閘關閉，以免發生危害安全之事故， 並非故意將百貨、商場連貫通道封閉。 5.商場部分係出售與個別之購屋者，該公司為使之經營順利，故與購 屋者所簽訂之買賣契約，特別於商場管理規則第十條第一款規定：「 本大廈商場之開幕時間由德盈股份有限公司訂定，各業主應確實配合 。」並自行成立管理公司以統合管理事宜，乃與購屋者簽訂委託管理 契約，依該約第七條規定：「本大廈之營業業主應依乙方〈指該公司 〉所規劃之開幕時間進行作業。」惟購屋者基於各自經濟考量、有受 整體景氣之影響、有僅為投資客，因而不能配合，因此對於廣告中稱 「統一開幕為商場成功重要先決條件」之期許，不能僅因部分購屋者 無法同時開幕，即認該公司有故意為不實之廣告內容。 6.系爭商場之代銷公司甲桂林股份有限公司〈下稱甲桂林公司〉確實 與大成報合作製作特刊，有大成報文化事業股份有限公司〈下稱大成 報公司〉之合作費用請款單，及特刊之印刷費用請款單，足資為證。 且特刊之內頁亦刊載有大成報之促銷廣告，亦證系爭廣告特刊係經大 成報之同意而合作出刊。 7.系爭商場各樓層之經營業種於廣告上雖有界定，惟依各該廣告或商 場管理規則，註明各樓層業種之分配僅為建議性質，非經管理委員會 之同意不得任意變更之，迄至目前，各經營業者經營之項目，雖隨流 行趨勢或整體營運之考量而有所變更，然與各樓層建議之經營業種無 重大之變更。(二)嗣就系爭廣告以大成報特刊方式發行乙節函詢大成 報公司，其復函略以： 該公司確曾與甲桂林公司合作製作特刊無誤〈詳委託製作單〉，惟廣 告內容係由甲桂林公司提供製作而成，該公司純粹是提供版面，對於 所刊登廣告內容是否屬實，該公司並無所悉，限於人力、時；間等因 素，也確實難以查證。 (三)復經派員前往系爭商場現場查勘結果，略以： 1.系爭商場二、三樓樓高四米二，架設空調管線並扣除樓板高度後， 樓高約為三米，商場各樓層專櫃均無夾層之設計。 2.系爭商場每個樓層與明德春天百貨間均有二個通道，然由於明德春 天百貨目前正值停業整修，故上開通道係以鐵捲門隔離。被處分人就 此爭點補充說明，明德春天百貨在停業整修前，系爭通道於營業時間 均為開啟狀態，未如檢舉人所述擅自關閉通道，並當場開啟鐵捲門以 資證明。 理由 一、按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣 告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、 內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、 製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示 或表徵。」事業倘於廣告上就商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表 示者，即違反上開規定。 二、關於系爭廣告宣稱「未來﹃巴黎•站前﹄將由香港太古集團擔任 管理顧問」與事實不符乙節，經查八十三年年一月被處分人確與「太 古地產商場服務有限公司〈下稱太古商場服務公司〉」簽訂顧問服務 合約，合約期間係八十三年一月至八十三年三月，並明列太古商場服 務公司須對○○市○○路開發案〈﹃巴黎•站前﹄商場位於○○市○ ○路，與桃園明德春天百貨係屬同一建案〉提供服務，此有顧問服務 合約書及系爭商場使用執照可稽，而太古商場服務公司係香港太古集 團旗下太古地產公司顧問部之公司名稱，此有檢舉人檢附之香港太古 地產公司復函可稽，足證系爭商場八十三年一月至三月籌備初期之顧 問公司應為香港太古集團。復查香港太古集團於八十三年四月起，即 不再與被處分人有任何業務往來，而被處分人係八十三年四至六月間 方分次委託大成報製作地產週刊，並刊登系爭廣告內容，此有大成報 公司請款單可稽。被處分人明知香港太古集團自八十三年四月起不再 擔任系爭商場之管理顧問，卻於八十三年四月以後之廣告內容中聲稱 「未來﹃巴黎•站前﹄將由香港太古集團擔任管理顧問」，由於商場 管理之優劣攸關消費者之購買決策，是以系爭廣告為虛偽不實及引人 錯誤之表示，洵堪認定。 三、關於系爭商場「樓高四米二，並建造夾層屋誤導消費者」乙節， 案經本會派員前往系爭商場現場查勘結果，其二樓以上之每層樓高均 為四米二，至於檢舉人所稱系爭商場樣品屋故意建造夾層屋作倉庫用 誤導消費者乙節，經查檢舉人所提供之廣告及錄影帶均未有樓層加蓋 夾層之說明及影像，是以系爭廣告有關樓高及樓層設計部分尚難認有 虛偽不實之表示。 四、關於系爭廣告聲稱「桃園明德春天百貨與法國春天百貨購貨聯盟 」乙節，經查明德春天百貨所經營之百貨公司包括台北店及桃園店， 而明德春天百貨則每年定期向法國春天百貨採購貨品，此有法國春天 百貨簽名確認之明德春天百貨採購單及進口報單可稽，是以系爭廣告 聲稱與法國春天百貨購貨聯盟，應無不實。 五、關於系爭廣告強調春天百貨與系爭商場連貫，然今通通以大閘封 起乙節，案經本會派員前往系爭商場現場查勘結果，系爭商場每個樓 層與明德春天百貨間均有二個通道，今係因明德春天百貨正值停業整 修中，爰關閉鐵捲門。是以系爭商場與明德春天百貨既同屬一棟建築 物，樓層相通，被處分人辯稱百貨與商場為不同所有權人與經營者， 故縱使樓層、通道相連貫，仍需設門閘作為經營期間以外之管制；今 明德春天百貨為調整業種及商品，進行改裝，於裝修期間自須將門閘 關閉，以免發生危害安全之事故，並非故意將百貨、商場連貫通道封 閉云云，應屬可採。 六、關於系爭商場開幕時空櫃無數，與系爭廣告所稱統一開幕不符乙 節，經查系爭商場買賣契約書之商場管理規則第十條第一款規定：「 本大廈商場之開幕時間由德盈股份有限公司訂定，各業主應確實配合 。」，又系爭商場委託管理契約第七條規定：「本大廈之營業業主應 依乙方〈指被處分人〉所規劃之開幕時間進行作業」。次查被處分人 於八十七年商場開幕前，業已具函通知商場各承購戶應依約配合統一 開幕，此有通知函可稽，是以系爭商場部分專櫃違反契約規定未能配 合統一開幕，自不能歸責於被處分人，故系爭廣告就統一開幕乙節， 尚難認有虛偽不實之處。 七、關於系爭商場廣告非大成報出版卻以大成報特刊方式散發乙節， 經函詢大成報公司表示，該公司確曾與甲桂林公司合作製作特刊無誤 ，此有大成報公司復函、委託製作單及請款單可稽，足證系爭廣告特 刊係經大成報之同意而合作出刊。 八、關於系爭商場各樓層非依廣告所示管理經營業種乙節，經查系爭 列示樓層經營業種之廣告版面右下方，清楚載明各樓層經營業種係屬 建議性質，若經管理公司同意後即可變更，此在系爭商場管理規則第 九條規定亦有明文。嗣經本會派員前往現場查勘，各樓層經營業種與 系爭廣告所示雖稍有差異，惟仍大致相符。是以系爭商場各樓層經營 業種既屬建議性質，且截至目前，各樓層建議之經營業種亦無重大之 變更，系爭廣告有關經營業種部分，亦難認有虛偽不實或引人錯誤之 情事。 九、綜上，被處分人在廣告上就系爭商場管理顧問部分為虛偽不實及 引人錯誤之表示，核已違反公平交易法第二十一條第一項規定。茲因 上開違法行為係發生於八十三年間，而公平交易法部分修正條文係於 八十八年二月五日生效，爰依行為時同法第四十一條前段規定處分如 主文。 中華民國八十九年七月二十七日 本件被處分人如有不服本處分，得於本處分書達到之次日起三十日內 ，向本會提出訴願書〈須檢附本處分書影本〉，訴願於行政院。