行政院公平交易委員會處分書 公處字第○九二一四七號 　 被處分人 展望建設股份有限公司 址設：台北市松山區南京東路五段三一六號十樓 　 統一編號 12953919 　 代 表 人 ○○○ 君 址設：同上 　 代 理 人 ○○○ 律師 地址：台北市長安東路二段八十一號六樓之一 ○○○ 律師 址設：同上 ○○○ 律師 址設：同上 被處分人因違反公平交易法事件，本會處分如左： 主 文 一、被處分人於銷售「新第來亨Ｎｏ•５８師大居」及「新第來亨Ｎ ｏ•５９金鑽新第」預售屋，於收受定金或簽約前，未提供客戶 充分之契約審閱期間，為足以影響交易秩序之顯失公平行為，違 反公平交易法第二十四條規定。 二、被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為。 三、處新臺幣一百五十萬元罰鍰。 事 實 一、民眾甲○○君、乙○○君及丙○○君等三人來函申訴展望建設股 份有限公司（以下稱被處分人）銷售「新第來亨Ｎｏ•５９金鑽 新第」預售屋，涉有違反公平交易法之規定，檢舉函內容分述如 下： (一)甲○○君部分：渠於九十一年十月三十一日前往被處分人所推 出「新第來亨Ｎｏ•５９金鑽新第」預售屋接待中心參觀，同 時支付定金新臺幣十一萬元並簽訂契約，惟被處分人簽約前未 提供甲君契約審閱期間；另甲君事後發現被處分人所推出之預 售屋是不合法之夾層屋，惟被處分人所提供之廣告表示有夾層 設計，涉有夾層屋廣告不實，違反公平交易法第二十一條及第 二十四條規定。 (二)乙○○君部分：渠於九十一年十一月二十三日前往「新第來亨 Ｎｏ•５９金鑽新第」接待中心參觀，同日並支付定金新臺幣 五萬元，隔日簽訂契約再行支付簽約金新臺幣六十一萬六千元 ，惟被處分人簽約前未提供乙君契約審閱期間，涉有違反公平 交易法第二十四條規定。 (三)丙○○君部分：渠於九十一年十二月四日前往「新第來亨Ｎｏ •５９金鑽新第」接待中心參觀，同時支付定金及簽約金新臺 幣四十八萬元並簽訂契約，惟被處分人簽約前未提供丙君契約 書審閱，僅於簽約時要求丙君在銷售人員所指之處簽字，嗣渠 回家後始發現該契約書頭條載有契約審閱條款，略以：「契約 於簽訂前已讓買方攜回審閱五天以上，若少於五天者係自認無 異議」，被處分人未將該契約書事先提供丙君參閱，卻將審閱 期以定型化契約規避，涉有違反公平交易法第二十四條規定。 (四)另臺北市政府函轉民眾丁○○君申訴，略以：渠於九十一年十 月間向被處分人訂購「新第來亨Ｎｏ•５８師大居」預售屋， 同時支付定金及簽約金並簽訂契約，惟丁君所簽訂「委刻印章 授權書」並無授權被處分人可將印鑑做為更改買賣契約書之用 ，是土地買賣契約書第十條及房屋買賣契約書第十九條有關違 約處罰條款之用印有濫用之嫌，該買賣契約書應屬無效，且被 處分人簽約前未提供丁君契約審閱期間。 二、為查明被處分人系爭「新第來亨Ｎｏ•５９金鑽新第」有關夾層 設計廣告及提供契約審閱期間之實際情形，究否涉有違反公平交 易法規定情事，本會爰派員至該預售屋建案現場進行調查，惟該 工地現場已進行開挖，亦無接待中心、樣品屋及待售實品屋可供 參看是否做有夾層架構。另派員至「新第來亨Ｎｏ•５８師大居 」建案現場瞭解被處分人是否提供契約審閱期間，惟該工地現場 亦已進行開挖，現場並無接待中心。 三、另函請檢舉人等補具書面說明及到會陳述，彙整如次： (一)甲○○君： １、渠於九十一年十月三十一日至「新第來亨Ｎｏ•５９金鑽 新第」預售屋現場參觀樣品屋，但現場並未展示或備有契約 書樣本供公眾閱覽。甲君在當天支付新臺幣十一萬元後，售 屋人員即要求甲君在契約書中多處簽名，渠曾要求要詳細瞭 解契約書內容，但售屋人員卻說契約書內容完全遵照內政部 規定，且被處分人是大公司不會有問題。因渠是第一次親自 購屋，並不瞭解相關規定，且當時非常匆忙，並沒有攜回契 約書樣本審閱。由於渠僅支付預約定金新臺幣十一萬元，所 以只得「訂購單」一張，售屋人員告知隔天早上須付清預約 定金餘額新臺幣二十一萬元及簽約金三十二萬元（共計五十 三萬元）後，才會將該份已簽字之契約書交給甲君，惟目前 甲君仍未付清，故該份契約書仍遭被處分人扣留中。渠質疑 被處分人先收預約定金後，接著要求直接簽約，並未充分提 供契約審閱期間，可從訂購單備註欄可證明被處分人完全未 提供甲君契約審閱期間，且被處分人以未支付簽約金為由而 扣留契約書之行為，甚不合理。 ２、現場樣品屋有夾層設計，且從被處分人提供之裝璜參考圖 （平面配置圖），及訂購單上的房屋總價款新臺幣五百三十 八萬元，而實際坪數只有十一坪，即可證明確實有夾層設計 。被處分人在渠簽約時，未當面告知夾層設計是否合法，次 日要求退還定金及解除買賣契約時，才知道夾層設計的樓中 樓會被取締。 ３、被處分人曾以存證信函要求渠支付新臺幣五十三萬元簽約 金，否則要逕行解除契約。渠曾至臺北市政府申訴並請求協 調，但被處分人皆未出面解決，致協調無結果。 (二)乙○○君： １、渠在九十一年十一月二十三日晚上偕同○○至售屋現場看 屋，在售屋人員Ａ○○君及Ｂ○○君慫恿下，立即刷卡支付 新臺幣五萬元定金，Ａ君隨即告知隔天簽約，而且要補足簽 約金，次（二十四）日再至現場，Ａ君拿出已代刻並蓋妥印 章同時有部分代簽之契約書，要渠在Ａ君手指合約處簽名。 Ａ君並稱契約內容符合內政部之規範，契約書回家再詳閱即 可。 ２、次日付款簽約拿到契約書返家詳讀後，始發現刷卡總數、 付款工期及法令所不允之夾層屋問題，均與Ａ君口述不同， 遂於第三日向Ａ君提出解約事宜未果。被處分人於簽約前， 都無提供契約書供渠審閱之意，簽約時銷售人員僅將土地買 賣契約書、房屋買賣契約書、地下層、屋頂及法定空地分管 協議書、大廈社區規約等四本契約書，翻至其中十一處要求 渠在其手指契約書處簽名，惟契約書其餘多處已事先由被處 分人代簽名並代刻代蓋印章。 ３、渠因初次購屋，並不知道購屋人有帶回契約審閱之權利， 且在渠支付定金後，被處分人亦無提供契約書予渠攜回審閱 。如果渠有充分時間審閱，何須被處分人事先將契約書寫好 與代刻印章，但渠只於簽約當日匆忙簽字而已。 (三)丙○○君： １、渠於九十一年十二月四日下午至預售屋現場看屋，在售屋 人員Ａ○○君及Ｂ○○君慫恿下，立即刷卡支付新臺幣四十 八萬元。由於售屋人員告知樣品屋即將拆掉開工，所以被處 分人規定要同時付定金及簽約金並簽約，渠遂在Ａ君手指契 約書處簽名（被處分人當場已代刻好印章，契約書並已蓋妥 印章及公司章）後，隨即將契約書帶回。在簽約過程中被處 分人未直接言明定金與契約書的關係，惟採取間接要求給付 定金及簽約金，始可保留所欲承購之預售屋，以避免他人購 得。 ２、渠給付定金及簽約金時，並無要求被處分人提供契約書以 攜回審閱，因為銷售人員當時告知契約書的內容如其所述及 現場樣品屋的一樣，所以給付定金與簽約金及簽約後，就直 接攜回契約書正本，等於無審閱期間。 ３、渠是第一次購屋，並不知道可以事先審閱契約，嗣渠次日 詳閱契約書時，才發現被處分人在契約書起首處以不合理之 規定，將渠之契約審閱權剝奪，且渠從付定金到簽約的短促 時間內，並無充分審閱契約之機會，起首之處亦非渠之簽名 。 (四)丁○○君： １、渠與被處分人之簽約地點係於台北市中正區金門街房屋銷 售現場，當時房屋銷售現場僅有廣告文宣，但並未備有契約 書樣本供公眾參閱。 ２、渠於九十一年十月二十日偕同○○參觀樣品屋後，因聽信 銷售人員Ｃ○○君聲稱系爭「新第來亨ＮＯ．５８師大居」 預售屋係最後一戶，且有總經理在現場可進行議價，機不可 失，而決定簽約購買。經銷售人員Ｃ○○君計算所購房屋之 定金及簽約金合計六十二萬元後，即請渠先付定金及簽約金 款項後再行簽立契約書。簽約前渠並未先行閱覽契約書內容 ，而且Ｃ君亦未予以解說。渠於刷卡、簽立二十萬元之本票 並同時簽訂買賣契約書時，並未有充分審閱契約時間。而伊 於付定金及簽約金時，因刷卡金額不足，部分金額猶須以本 票支付，因而Ｃ君拒交契約書，並告知須待本票兌現後，始 可將契約書交給渠取回。當時，渠認為條款上載明縱令反悔 違約，至多已繳款項之二０％遭沒收。詎知，翌日本票兌現 攜回契約書審閱後始發覺，被處分人業將渠授權代刻印章移 作為更改契約條款之用，此舉與代刻印授權書用途相牴觸， 爰主張以無效處理。 ３、渠於簽訂契約書後雖察覺受騙，經探詢解約可能退還之價 款，然被處分人即堅決表示應依契約內容規定不予退費，因 而不甘蒙受已繳款項遭沒收之損失而繼續繳費，直到第三期 開工款二十萬、第四、五期房屋款七萬元繳納後不堪負荷， 始決定提出申訴。 四、案經被處分人提供相關書面說明及到會陳述資料，彙整如次： (一)「新第來亨Ｎｏ•５９金鑽新第」建案部分： １．系爭建物預售屋係於九十一年十月間開始銷售，取得建造 執照之時間為九十一年十月四日，預定完工日期為申報開工 後十九個月竣工，目前工程進度為完成一樓樓底板。 ２．前來預售屋現場參觀之客戶大致分為三種（１）走馬看花 型客戶：只是前來參觀，並未表達購買意願之客戶，通常只 會拿走宣傳及廣告資料，而絕對不會要求審閱契約，被處分 人基於商業秘密的考慮，不會提供契約書供客戶審閱。（２ ）保留特定戶別客戶：客戶有購買意願並具體談論到購買樓 層戶別及價格，倘其中意某一戶，會以保留金方式繳交小部 分保留金，以保留特定樓層特定戶別，此時除給保留戶該戶 別優先購買權外，也會交予契約書影本供審閱。客戶於保留 期間可考慮是否購買，亦可對契約內容提出意見，倘客戶審 閱契約條款後尚無意見，即進行正式簽約，惟倘客戶對交易 條件或契約內容不滿意，則可隨時要求退還保留金。（３） 立即簽約客戶：倘客戶喜歡特定戶別，會當場下定並直接簽 署正式契約書，以免該特定戶別被其他後來的客戶購買，這 種直接支付定金客戶，是自行放棄契約審閱權，並非被處分 人不提供契約書審閱。由上分析可知，只要客戶要求審閱契 約書，被處分人一定提供契約樣本給予審閱，至支付保留金 多寡並未硬性規定任憑客戶意思，因此客戶並不會因為審閱 契約而支付任何代價。 ３．系爭建物均依照建造執照上所核准之圖面按圖施工，故不 會有變更設計之情形，至於交屋時係依使用執照核准之圖面 交屋，並不提供傢俱，亦不幫客戶裝璜。而銷售時所提供裝 潢參考圖，係為讓客戶瞭解被處分人所設計之建物如果能夠 妥善規劃，同樣的空間將會有較大的「使用坪效」，並特別 註明「僅供參考」之用。廣告所述並非「使用坪數」會增加 ，而是強調「使用坪效」會增加，透過裝璜的空間規劃，使 空間的使用效能提高。被處分人在建築規劃時，特別規劃空 間運用的靈活性，使客戶在裝璜時能因此增加空間的使用， 所謂「書房＋主臥室＋客廳」的概念即由此而來，如果要達 到這樣的使用效能，必須在建築規劃時就預先保留空間靈活 度，倘至裝璜階段始考慮空間分配，則勢必要打牆壁、補隔 間。被處分人之建物設計使客戶裝潢靈活度提升，空間之使 用效能也提升，此為被處分人設計之訴求所在。 ４．至系爭建物悉依建造執照按圖施工，並無夾層設計，且政 府多次宣導夾層屋所可能面臨之違法性，故銷售人員縱使告 知消費者夾層設計為合法亦無任何效果，是該公司銷售人員 不可能向客戶承諾或表示系爭建物之夾層設計為合法。 ５．有關夾層設計廣告部分： （１）房屋買賣契約書第二十四條第二項規定：「買方認知 了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有 關二次施工（含隔層裝修等）違規使用之建議及書面資料 ，如買方於交屋後，依該建議施作，其將來均有被拆除處 罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，．．．」 ；另同條第三項：「本契約銷售工地所提供有關之宣傳、 廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝璜，買方 完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時參考，絕非本買賣 合約內容之一部分，其如有出入，一切以買賣契約為準， ．．．」是根據前揭買賣契約書，足認消費者對於標的建 物買賣範圍之認知，絕無包含有所謂「夾層」或「二次施 工」之裝璜建議部分，亦已瞭解該部分之裝璜建議，可能 有違規使用之虞，需先經變更使用執照核准後方能為之。 另根據銷售契約之記載，銷售價款之計算並不包含該等面 積在內，均足以確定被處分人所刊登廣告之內容，絕無「 引人錯誤」之情形，亦無消費者因此有「陷於錯誤」之可 能性。 （２）根據廣告內容，並無記載任何有「增加起居使用坪數 」之所謂夾層設計，廣告所附各參考裝璜照片，亦完全無 顯示任何關於所謂夾層之設計，且廣告雖有記載增加「使 用坪效」之文字，然其訴求並非使用「坪數」之增加，而 係強調使用「坪效」之增加。系爭個案座落於南京捷運站 商圈，係針對ＳＯＨＯ族、捷運上班族、租屋族、獨身族 等，功能上係白天可供工作使用，晚間則供住家使用，故 稱「兩倍超值坪效」，雖廣告用語稍嫌抽象，但消費者仍 可由廣告圖片中加以了解。而廣告訴求之「三九三萬買二 房、五二九萬買三房、七四八萬買四房」係依照平面之區 塊加以計算房間數量，並無加計夾層裝修之部分，與一般 房地產銷售之計算方式相同。且根據該建議圖，其所增加 之面積尚不及二分之一，亦與廣告內所指出之「２倍超值 坪效」有所出入，自堪認定廣告內之「超值坪效」絕非指 所謂之「夾層」或類似裝璜建議，而係指本案之規劃設計 ，可達多功能之效果。 ６．有關契約審閱權部分： （１）根據房屋買賣契約書第二十四條第五項規定：「本契 約書簽定前，買方已攜回審閱五天以上，並經買方詳實明 確審閱後，確認本約各項條款其權利與義務之規範。」自 可認定被處分人銷售系爭房屋，確有提供消費者五日以上 之審閱期間。且被處分人在進行房屋銷售時，均會於銷售 現場備置契約書樣本供消費者參考，自可認定被處分人有 提供契約書供消費者先行審閱，係屬實在。 （２）本案銷售人員進行銷售時，因銷售現場來客眾多，且 印製契約書所費不貲，故銷售人員會根據其判斷，並綜合 各項因素判斷是否提供契約書審閱。由於部分消費者可能 僅屬走馬看花，並無真正購買之意願，甚或可能係同業刺 探銷售情形，為保護被處分人營業機密，自不宜提供契約 書供審閱。然若有進行深入瞭解特定戶別之消費者，且需 求與本案符合、具有購買能力、並誠意出價時，銷售人員 必會提供契約書供客戶審閱。另有部分客戶為保留優先議 約之機會，會先行給付一部分之「保留金」。然該等「保 留金」並非所謂之「訂金」，日後若消費者有任何因素不 願購買時，均可全額退回該筆「保留金」，此亦有客戶之 「訂購單」可稽。 （３）查近年來房地產景氣低迷，全國各地目前餘屋量金額 達數百億之譜，相較於消費者而言，建築業者實難認有任 何「市場優勢地位」可言，反而消費者可藉由選購、議價 、貸款條件上之選擇優勢，要求建築業者提供價格、建材 、附贈傢俱等優惠，故被處分人實無具備「市場優勢地位 」可言。且就資訊之優勢地位方面，關於房屋夾層之爭議 自八十年以來即層出不窮，並經媒體多方報導，各級行政 主管機關亦一再釋示，尤其房屋乃屬高單價之產品，消費 者對其法律爭議必然更加注意，故消費者對房屋夾層之法 律性質，須經變更使用執照後方能為之，均已相當熟悉， 並有臺灣高等法院判決可資參照，故被處分人實無具備任 何資訊之優勢。 ７、依公平交易法第二十四條之立法意旨，無論事業是否有欺 罔或不公平競爭之行為，倘若未影響交易秩序、未對市場競 爭有所影響者，即不得謂有違反該條之規定。本案銷售行為 因無不給予契約書供消費者事先審閱之情事，自無可能有影 響交易秩序之情形。至於廣告部分，因屬市面上常見之裝璜 建議廣告，且建築同業於類似個案當中，亦有於廣告中刊登 類似裝璜建議之參考圖片，足證被處分人所刊登之廣告，絕 無對市場競爭產生影響，或有任何不公平競爭之情事。且本 案根據訂購單以及房屋買賣契約書之約定，均足證被處分人 對於消費者並無「欺罔」或「顯失公平」行為之故意或過失 ，自不得加以處罰。 (二)「新第來亨ＮＯ．５８師大居」建案部分： １、根據房屋買賣契約書第二十四條第五項規定：「本契約書 簽定前，買方已攜回審閱五天以上，並經買方詳實明確審閱 後，確認本約各項條款其權利與義務之規範。」自可認定被 處分人銷售系爭房屋，確有提供消費者五日以上之審閱期間 。 ２、被處分人絕無對消費者要求先給付訂金再給予契約審閱之 情事：按前來預售屋銷售現場參觀之客戶，可分為三大類型 ：（１）僅前來參觀而無購買意願，此類消費者僅會拿走宣 傳資料，也不會要求審閱契約，為防止公司營業機密外露， 被處分人原則上亦不提供契約書審閱。（２）第二類客戶係 有購買意願，且已進行議價並議定購買之樓層、戶別及價格 ，惟仍表示須再行考慮者，會以給付數額不拘「保留金」（ 非定金）方式，要求暫定保留特定之樓層戶別，此時被處分 人即會提供契約書影本供其審閱。客戶於保留期間仍可自由 決定是否購買或對契約內容提出意見，若對契約條件滿意， 則可進行簽約程序，否則可隨時要求全額退還保留金。（３ ）客戶於洽談時對於特定戶別表示高度之購買意願，自行放 棄契約審閱期間，而當場給付「定金」，於銷售現場即進行 契約磋商，並繳交定金簽訂買賣契約。故只要消費者表示要 審閱契約，被處分人必定提供審閱，至於其支付保留金之數 額並無一定，悉憑客戶之意願，自無所謂「攜回契約書之對 價條件」或「先付定金再予以審閱契約」之情事。 五、為瞭解被處分人預售屋銷售行為及過程等相關情事，本會曾二度 函請被處分人提供購屋名單，惟被處分人均稱系爭二建案係屬小 坪數套房之設計，消費者購買之目的，主要為個人投資理財置產 、或規劃私人隱密生活所使用，故以客戶絕大部非常注重個人隱 私，絕不願意曝光等為由，而未提供簽約客戶資料到會。 六、另請被處分人「新第來亨Ｎｏ•５９金鑽新第」建案銷售人員Ｄ ○○君、Ａ○○君、Ｂ○○君等三人及「新第來亨ＮＯ．５８師 大居」建案銷售人員Ｃ○○君到會說明，彙整如次： １．Ｄ○○君：（１）渠知悉本會對預售屋銷售行為有關提供 購屋者契約審閱期間之規定，而系爭建物是挑高設計，交屋 時是空屋，而上、下層是提供裝璜的設計，消費者可依需求 決定是否施作上、下層，由於沒有房地產權面積，所以不可 能告知夾層設計是合法的。（２）甲○○君於九十一年十月 三十一日至工地現場時，僅渠與甲君接洽，當天甲君刷卡支 付新臺幣十一萬元並簽訂購單後，就直接簽契約，約好次日 甲君到銀行直接轉帳付簽約金尾款，渠也會將契約書交給甲 君，但甲君未依約前來。當天下午甲君到工地告知因○○反 對所以不想履約。目前因甲君未將簽約金尾款付清，所以甲 君之契約書尚留在公司。因為該契約已蓋公司章而且甲君業 已簽名用印，所以一定要將簽約金補足，方可將契約書攜回 。 ２．Ａ○○君：（１）渠知悉本會對預售屋銷售行為有關提供 購屋者契約審閱期間之規定，銷售現場備有契約書樣本，客 戶要求契約書時，公司就會提供審閱。至系爭建物是挑高設 計，上層是裝璜設計的一部分，消費者可依需求決定是否施 作上、下層，由於沒有房地產權面積，所以不可能告知夾層 設計是合法的。（２）乙○○君在九十一年十一月二十三日 當晚參觀樣品屋時，即刷卡付新臺幣五萬元充作保留金，但 並無要求審閱契約。次日乙君即前來刷卡支付新臺幣六十一 萬六千元，本公司隨即將用好公司章，以及代刻並部分代乙 君用印之契約書，讓乙君在渠手指處簽名，乙君是在簽約當 天才看到契約書內容，但渠仍將部分契約書內容向乙君解釋 ，惟在渠解說契約書過程中，乙君告知渠○○是學法律的， 契約書會看得很詳細。 ３．Ｂ○○君：（１）渠知悉本會對預售屋銷售行為有關提供 購屋者契約審閱期間之規定，銷售現場並備有契約書樣本， 客戶要求審閱契約書時，公司就會提供審閱。（２）本案僅 渠與丙○○君接洽，葉君是在九十一年十二月四日參觀樣品 屋後，鑑於本建案銷售將近尾聲，所餘戶數不多（小坪數只 剩一戶），所以丙君當天即刷卡支付定金及簽約金，並簽訂 買賣契約書，隨即將契約書帶回。丙君也當場看過契約書（ 約三小時），如對契約有疑問可當場提出。次日丙君前來銷 售現場，向渠表示因其○○反對故不想購屋。據渠所知丙君 曾在銀行上班，當時也在研修法律課程，所以對契約內容非 常注重。 ４．Ｃ○○君：（１）渠知悉本會對預售屋銷售行為有關提供 購屋者契約審閱期間之規定。（２）丁君於九十一年十月二 十日偕同其配偶至被處分人「新第來亨ＮＯ．５８師大居」 銷售現場參觀預售屋，由渠負責接待。因當時現場只剩下最 後一戶，而丁君因非常中意該戶，欲以該公司廣告看板上標 價三九八萬元購買，經渠解說該價格為樣品屋價格，且告知 該戶價格為五二三萬元後，檢舉人表示其預算不足，並出價 五百萬元。嗣經與該公司主管協商後，終以五百萬元價款並 配合丁君之付款方式同意交易條件。渠亦配合契約書告知其 付款方式、房屋結構、坪數、建材設備、及附贈等等，丁君 係明瞭上述說明後當場簽訂合約，並當場繳交定金及簽約金 各三十一萬元，整個簽約過程至少歷時一小時以上。嗣後丁 君並於同年十一月十日支付開工款二十萬元，惟後因其○○ 反對及本身付款能力等因素，致有本次糾紛發生。（３）一 般而言，消費者在現場都可審閱契約書，另於客戶交付定金 或簽約完成，客戶要求將契約書攜回，該公司都會讓客戶攜 回審閱，或以影本方式讓其攜回。由於丁君部分金額（即本 票支付部分）尚未兌現，而契約書上蓋有公司大、小章，該 公司恐其攜回若複製將有對公司不利情事發生（如一屋二賣 情形），故未同意其當場攜回。 理 由 一、關於夾層設計廣告不實部分 (一)按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其 廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量 、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、 用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽 不實或引人錯誤之表示或表徵。」事業倘於廣告上就商品之內 容為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反上開規定。 (二)關於檢舉人甲君申訴被處分人於工地展示之樣品屋及傢俱配置 參考圖有夾層設計乙節，因涉及該建案預售屋完工後所衍生之 問題，而被處分人「新第來亨Ｎｏ•５９金鑽新第」預定完工 日期為九十四年五月十三日，房屋目前尚未興建完成，且本會 派員至系爭建物現場進行瞭解時，因系爭預售屋接待中心早已 撤離並進行開挖，無樣品屋及待售實品屋可供參看是否做有夾 層架構，況本件除檢舉人所提供之傢俱配置參考圖表示有上下 層設計外，檢舉人尚無檢附相關廣告表示系爭房屋為挑高空間 ，並以一層變多層等文字刊載及夾層屋設計之彩色實景圖片、 立面剖視圖。是在查無其他事證下，尚難因傢俱配置參考圖表 示有上下層設計，即足逕認被處分人以夾層作為廣告促銷重點 ，有虛偽不實或引人錯誤之表示。 (三)綜上所述，本節就現有事證以觀，尚難認被處分人銷售「新第 來亨Ｎｏ•５９金鑽新第」建物廣告上就夾層設計有虛偽不實 或引人錯誤之表示，而違反公平交易法第二十一條第一項規定 。 二、關於未提供契約審閱期間部分 (一)公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定者外，事業亦 不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所 稱交易秩序係指符合善良風俗之社會倫理及效能競爭之商業競 爭倫理之交易行為，其具體內涵則為符合社會倫理及自由、公 平競爭精神賴以維繫之交易秩序。判斷「足以影響交易秩序」 時，應考量是否足以影響整體交易秩序（諸如：受害人數之多 寡、造成損害之量及程度、是否會對其他事業產生警惕效果及 是否為針對特定團體或組群所為之欺罔或顯失公平行為等事項 ）或有影響將來潛在多數受害人效果之案件，且不以其對交易 秩序已實際產生影響者為限，始有本條之適用。所謂「顯失公 平」，係指以顯失公平之方法從事競爭或商業交易者，其行為 類型如：以脅迫或煩擾交易相對人方式，使交易相對人於決定 是否交易之自由意思受到壓抑情形下，完成交易之行為，或具 有市場資訊優勢地位之事業，利用交易相對人（事業或消費者 ）之資訊不對等或其他交易上相對弱勢地位，從事不公平交易 之行為。故事業如有顯失公平之行為，而足以影響交易秩序， 即違反上開法條之規定。 (二)按預售屋之交易，因買賣標的物尚未具體成形，購屋人僅能自 售屋人員及廣告中得悉標的物之相關資訊，而最足以充分揭露 標的物真象者，除契約條款外別無他途。而在預售屋交易過程 中，由於買賣契約多半為建商事先單方擬定，就契約相關資訊 而言，建商無疑為具市場資訊優勢地位之一方。倘建商先收取 定金再揭露契約內容，及至購屋人對契約內容有所異議，建商 未能接受或甚至堅持依既定內容簽約，否則沒收定金，則該定 金之收取顯陷購屋人於弱勢之不利地位而顯失公平。又因房屋 買賣契約內容涉及專業用語，需時查證了解，是倘建商於銷售 預售屋時，給予之契約審閱期間未盡合理，仍無法提升購屋人 之簽約交涉能力。為杜絕建商此等濫用市場資訊優勢地位之情 事，以貫徹執行公平交易法第二十四條之立法意旨，本會爰於 第一九一次及第三八三次委員會議決議，建築投資業者於銷售 預售屋時，有下列行為之一者，即可能構成違反公平交易法第 二十四條所稱顯失公平之行為：１．要求客戶須給付定金始提 供契約書。２．收受定金或簽約前，未提供客戶充分之契約審 閱期間，審閱期間至少五天。 (三)查本案關於被處分人是否於收受定金或簽約前，未提供購屋人 充分審閱契約期間乙節，按被處分人雖辯稱購屋人無需支付任 何對價即可攜回契約書審閱，且審閱期間至少五天以上云云， 惟檢舉人均指稱被處分人於收受定金或簽約前，未提供購屋人 充分之契約審閱期間，致雙方各執一詞。然依據各檢舉人支付 定金日與簽約日相同或僅隔一日，以及被處分人之銷售人員到 會陳述內容觀之，並無具體證據足證被處分人有提供充分之契 約審閱期間。縱或檢舉人於支付定金或簽約前，對主要交易條 件與被處分人間已有共識，然預售屋買賣標的未具體形成前， 契約條款之內容為揭露標的物真象之唯一依據，雖檢舉人不知 可要求閱覽契約書，處於市場資訊優勢地位之被處分人在收取 定金或簽約前，仍應提供充分審閱契約之機會。次查本案甲君 與丁君等二位檢舉人之契約書，因部分簽約金未完全支付，而 遭被處分人扣留，更足證被處分人恃其已收取部分價金之優勢 地位，完全剝奪檢舉人充分審閱契約之機會，亦與被處分人稱 審閱契約是不須支付任何對價不符。準此，洵堪認定被處分人 顯係利用購屋人資訊不對等之弱勢地位，於收取定金或簽約前 ，未提供購屋人充分審閱契約之期間，為足以影響交易秩序之 顯失公平行為，核已違反公平交易法第二十四條之規定。 (四)至被處分人辯稱於房屋買賣契約書第二十四條第五項明確約定 ：「本契約書簽定前，買方已攜回審閱五天以上（少於五天者 係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條 款其權利與義務之規範。」自可認定被處分人銷售系爭房屋， 確有提供消費者五日以上之契約審閱期間乙節，查上開契約書 之記載事項為被處分人事先單方擬定之定型化約定事項，檢舉 人須於給付定金或簽約後始得知悉，然當時檢舉人業已處於弱 勢之不利地位，倘對契約內容有所異議，而被處分人未能接受 或甚至堅持依既定內容契約，則檢舉人將有被沒收定金或簽約 金之虞，致檢舉人無法依其意願修訂契約內容。職是，上開被 處分人所為辯詞，尚難採酌。 (五)又本案被處分人辯稱系爭二預售屋銷售現場皆有展示契約書樣 本供公眾閱覽，並稱只要客戶要求審閱契約，必會提供審閱乙 節，惟據被處分人提供之書面陳述則稱，該公司銷售人員進行 銷售時，因看屋現場來客眾多，且印製契約所費不貲，故銷售 人員會根據其判斷，並綜合各項因素加以考量，判斷是否給予 契約供審閱，並將參觀預售屋現場之客戶區分為「走馬看花型 客戶」、「繳交保留金保留特定戶」及「立即簽約客戶」等三 類而決定是否提供契約審閱權云云，查其辯詞內容，既有提供 契約書樣本供公眾閱覽，又何需將參觀客戶分為三類而決定是 否提供契約審閱。況倘依被處分人所言，將客戶分為三類而決 定是否提供契約審閱，被處分人更可利用其市場資訊之優勢地 位，利用各種銷售手法（例如：刻意營造剩餘戶數不多或僅餘 一戶等等之情況），促使購屋人在短暫時間內支付定金或簽定 契約，而無暇去充分審閱契約內容，而被處分人更可藉測試購 屋人購屋誠意之名，而達收取定金或簽約金之實，其行為亦將 陷購屋人於不利地位。是被處分人前開辯詞前後矛盾，顯為卸 責之辯，亦不足採信。 (六)綜上論結，本案被處分人銷售「新第來亨Ｎｏ•５９金鑽新第 」及「新第來亨ＮＯ．５８師大居」預售屋，於收受定金或簽 約前，未提供購屋人充分審閱契約期間之行為，為足以影響交 易秩序之顯失公平行為，違反公平交易法第二十四條規定，經 依據公平交易法施行細則第三十六條規定，考量該違法行為類 型曾經本會導正，而被處分人仍未落實遵行，復衡酌被處分人 違法行為動機、目的、預期之不當得利、危害交易秩序之持續 期間及配合本會調查態度等因素，爰依公平交易法第四十一條 前段規定處分如主文。 中華民國九十二年八月十五日 被處分人如不服本處分，得於本處分書達到之次日起三十日內，向本 會提出訴願書（須檢附本處分書影本），訴願於行政院。