行政院公平交易委員會處分書 公處字第０九二一八二號 　 被處分人 永慶房屋仲介股份有限公司 址設：臺北市大安區信義路四段一九一號一樓 　 統一編號 二二七六０八三四 　 代 表 人 Ａ○○ 君 址設：同上 被處分人因違反公平交易法事件，本會處分如左： 主 文 一、被處分人於廣播、電視及車廂廣告，刊播「永慶房屋領先信義房 屋一分鐘」等系列廣告，就「永慶房屋領先信義房屋一分鐘」、 「一分鐘配好對」之內容為引人錯誤之表示，違反公平交易法第 二十一條第三項準用第一項規定。 二、被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為。 事 實 一、本案緣信義房屋仲介股份有限公司（下稱檢舉人）於九十一年五 月二十八日來函檢舉永慶房屋仲介股份有限公司（下稱被處分人 ）涉嫌刊登不實廣告，略以：被處分人於各大媒體刊登廣告，以 「從五月十五日起，永慶房屋即將領先信義房屋一分鐘，一分鐘 幫你配好對」之用語為號召，多次於廣播及電視媒體播送，另製 成大型看版刊登於公車車體外，並一再以「領先信義房屋一分鐘 」之標語大肆宣傳，打擊檢舉人在市場上之地位，涉嫌違反公平 交易法第二十二條規定；九十一年五月十五日以後，被處分人又 在各大媒體推出一系列廣告，聲稱「一分鐘三百個經紀人員一起 出動為你服務」、「一分鐘你可以跟二千個潛在買方接觸」、「 一分鐘你可以看見五百間房子」、「宅速配一分鐘配好對」，惟 其所述內容主要在宣揚本身擁有之房地產銷售資料庫，將與其所 屬經紀人員結合成一資訊系統。而國內較具規模之房屋仲介業者 均具備類似服務，被處分人所為係以宣傳花招蒙蔽消費者，使其 與之交易並達成打擊競爭對手之目的，亦有違公平交易法第二十 二條規定；且被處分人推出此系列廣告時，並非人手一台ＰＤＡ ，與其廣告所宣稱「每一個永慶房屋的經紀人，都配備一台ＰＤ Ａ」不符，涉有違反公平交易法第二十一條規定；且被處分人於 前揭所述之電視媒體所播送之廣告「對比篇」，刻意抹黑揶揄競 爭對手，將競爭對手塑造成顢頇無能之形象，一般消費者在資訊 不完整情形下，亦受其片面欺瞞行為之影響壓抑其選擇交易對象 之自由，已違反公平交易法第二十四條規定。 二、民眾Ｂ君於九十一年六月十三日來函檢舉，略以：近日在電視上 接連看到永慶房屋廣告宣稱「全員ＰＤＡ」、「一分鐘，可以看 過五百間房屋」、「永慶房屋將房地產資料完全網路化」、「領 先信義房屋一分鐘」等內容，故前往台北市和平東路永慶房屋詢 問。該店員工取出ＰＤＡ查詢，輸入欲查詢之條件後，螢幕上僅 記載某某路某段某巷有房子，無地址紀錄亦無房屋照片，透過Ｐ ＤＡ根本達不到購屋前看屋之效果，完全不符真實；後檢舉人欲 查詢台中地區之房屋資料，透過ＰＤＡ完全找不到任何一筆，被 處分人表示「因為在台中地區沒有店面，所以沒有資料」，但檢 舉人表示其居住在台中朋友告知在台中市可以看到懸掛永慶房屋 招牌之店面，顯然永慶房屋並未把所有房屋資訊輸入ＰＤＡ網路 中，故永慶房屋在廣告中所宣稱「花費數年時間，將房地產資料 完全網路化」，並不真實。另在「對比篇」廣告中，被處分人以 黃衣之營業員代表自己，以只能用ＰＤＡ玩ＧＡＭＥ的綠衣營業 員隱喻特定競爭對手，更有藉廣告故意貶抑對手，涉有違反公平 交易法第二十二條規定之虞。 三、檢舉人於九十一年六月二十八日提供補充事證，略以：被處分人 迄今仍使用「永慶房屋領先信義房屋一分鐘」之廣告，並製作相 同標語公車車廂廣告，卻完全未說明其具體內容，此舉無非利用 檢舉人於房屋仲介業居於龍頭地位，透過「借位方式」突顯其成 就，使一般大眾在片面不完整資訊誤導下誤以為被處分人領先檢 舉人。又被處分人所推出第二波電視廣告「對比篇」，對比被處 分人及穿著和檢舉人之形象色彩相同之西裝之經紀人，廣告中隻 字未提如何領先信義房屋一分鐘，僅就新配備ＰＤＡ與傳統方式 比較，惟廣告內容誇大ＰＤＡ之功用，檢舉人今年三、四月份之 服務收入分別為二點三三億元及二點一四億元，至五月份被處分 人開始刊登「領先信義房屋一分鐘」廣告後，五月份之服務收入 明顯下滑，僅一點九七億元，又據國內銷售量最大之雜誌「商業 周刊」第七五八期報導，標題「一分鐘看五百間房子之秘密武器 」，副標題「永慶房屋將領先信義房屋一分鐘，永慶房屋為何膽 敢說出如此挑釁的話？」益證被處分人之誇大廣告已引起媒體廣 泛注意，對一般民眾影響深遠，故檢舉人因被處分人製作及播放 該廣告等而致營業信譽受損，事證明確。檢舉人員工於九十一年 五月二十八日下午、六月六日上午偕同購屋民眾分別造訪被處分 人之板橋新埔直營店、中和直營店、和平直營店，進行實際查證 後，並提供本會錄影帶供參：被處分人之板橋新埔直營店Ｃ姓主 任、中和直營店Ｄ姓專案襄理、和平直營店Ｅ姓主任，均稱該「 ＰＤＡ」是「自己買的」或「軟體是公司的，硬體是自己出錢」 ；且當檢舉人要求被處分人之各經紀人展示該ＰＤＡ操作功能時 ，不是諉稱「我是新人，不太瞭解」、就是「不好意思，我的Ｐ ＤＡ正在充電，我請另一位同仁來介紹」，準此，被處分人對外 宣稱花費鉅資購置ＰＤＡ與全體經紀人使用情形，佐以其受僱人 說法已屬可議。又被處分人使用之ＰＤＡ依目前產品供應商（群 環科技股份有限公司）報價一萬八千九百元，且經紀人員須每月 另繳三千元「線路維護費」，以一般直營體系主任每月底薪二萬 八千元，此一額外支出對被處分人所稱之「全員ＰＤＡ」根本難 以達成。當購屋者向被處分人經紀人員提出購屋需求時，接洽人 員並未使用ＰＤＡ，反以載滿委託物件資料之筆記本，在詢問的 十五分鐘內，連對物件之基本了解都沒有，更遑論「配好對」； 又若利用ＰＤＡ所能查出之物件資料亦不齊全，僅限於各該分公 司專屬營業區域，購屋人若跨區籍查詢，不是顯示「資料不足」 就是顯示毫不相關資訊，到最後連接洽經紀人員都自承：「還不 是很會用」、「目前系統還在建立中」、「用書面資料來看比較 快」等，此與被處分人廣告及新聞媒體中宣稱之「神效」明顯誇 大不實；再者，被處分人於電視廣告中聲稱「你只要一聲令下， 一分鐘內，好幾百個經紀人員，一起出動為你服務」，查被處分 人在大台北地區有四十三家直營店共約三百位經紀人，檢舉人分 別造訪被處分人三家公司也只總共看到十名不到的經紀人員，如 何在「一聲令下」後出動位於其他分公司之數百位經紀人員，實 屬荒謬至極。 四、調查經過及結果： (一)九十一年七月五日至被處分人興隆直營店現場進行瞭解，並請 該公司經紀人員實際操作使用ＰＤＡ找尋欲查詢之房屋買賣訊 息，經該店人員將相關訊息輸入其個人之ＰＤＡ，約二十秒後 即有關資料呈現，又經本會承辦人員詢問指定建案、特殊地段 等條件，透過ＰＤＡ皆即刻有訊息傳出，經觀察該店店內經紀 人員，每人腰間皆有一台ＰＤＡ。 (二)九十一年七月三十日分別前往檢舉人所指陳之被處分人三家直 營店，進行現場調查： １、和平直營店∣該營業點共有六位經紀人員，兩位外出，現 場共四位員工皆配備有ＰＤＡ，也向本會人員操作使用Ｐ ＤＡ，該店所使用之ＰＤＡ係由被處分人統一購買，費用 由被處分人與員工共同分擔。 ２、中和直營店∣該營業點共有七位經紀人員，一位外出，現 場六位員工均配備ＰＤＡ，現場並操作ＰＤＡ，經依臨時 設定條件配對，共測試五次，操作時間皆未逾一分鐘，即 有數筆符合條件之資料顯示。 ３、板橋新埔直營店∣該營業點共有六位營業人員，現場員工 皆配備ＰＤＡ，共計五台，另外一台送修，ＰＤＡ待機時 間約三小時，故營業員返回店中需立即充電，營業員出外 時也需隨時攜帶充電器，現場操作時於條件設定下利用Ｐ ＤＡ搜尋皆不逾一分鐘，而該ＰＤＡ內建資料包含該地區 所有直營店連線資料之總和。 (三)九十一年八月六日前往被處分人總公司進行了解，並作成陳述 紀錄，略以： １、永慶不動產乃是被處分人之關係企業鴻運通股份有限公司 ，被處分人僅授權「永慶」服務標章給鴻運通公司，被處 分人表示其與鴻運通公司乃是兩個獨立個體，且在加盟契 約中強調不能只使用「永慶」二字，被處分人之直營店主 要在大台北地區，且在招牌上亦有註明直營店與加盟店， 目前加盟店並沒有ＰＤＡ設備。 ２、目前被處分人之經紀人員包括經紀人與營業員共計三百人 上下，目前ＰＤＡ數量為三百零八台。 ３、被處分人選擇以「信義房屋」為比較對象，乃是因為信義 房屋之經營型態與被處分人類似，該公司與被處分人公司 皆屬直營體系經營之公司，而該廣告所強調是在相互之競 爭中，能提昇仲介業者之服務水準，關於「領先一分鐘」 乃是指「搜尋」時能夠符合需求但並不保證成交，被處分 人強調只是在「速率」方面領先信義房屋，並非其他各項 領先信義房屋。 ４、「一聲令下，三百位經紀人員為您服務」係指被處分人所 有經紀人員一起將所蒐集之資料匯回公司主機成為資料庫 來源，故每次客戶利用ＰＤＡ搜尋皆隱含著三百位經紀人 員之努力成果。 ５、目前ＰＤＡ無法跨區查詢因為ＰＤＡ記憶體容量有限，故 資料主要是提供給該直營店所在之同一地區之相關資訊， 又ＰＤＡ這項產品主要是強調效率以及買賣方之配對，若 需跨區查詢則可到各直營店之電腦與總公司主機連線即可 。 ６、被處分人再次強調ＰＤＡ這項產品可提供客戶隨時隨地查 詢之配對工具，此項產品與其他仲介業者所提供之服務最 大差別是在可以離開店頭使用。 (四)被處分人分別於九十一年六月二十四日、七月十日、八月二十 日、八月二十七日、十一月十四日來函陳述，略以： １、提供系爭廣告之篇名、播放形式、內容、刊登媒體時間、 錄影帶、錄音帶。 ２、該電視廣告內身穿黃色西裝者為身著永慶房屋制服之使用 數位化工具之經紀人員，身穿綠色西裝的是傳統仲介作業 模式之經紀人員，非特指檢舉人之經紀人員，檢舉人之經 紀人員制服為鐵灰色系，領帶為灰白色相間斜紋，款式不 同，廣告內容並無影射之可能。 ３、廣告內容之意涵，主要係在傳達給消費者有關該公司研發 之「宅速配」中數位化經紀人ＰＤＡ行動服務方案，即在 服務現場第一線搜尋符合顧客需求之潛在買方或賣方物件 ，縱使經紀人員在店頭外、客戶住宅等任何場所皆可直接 查詢而不用攜帶笨重之文書資料或頻打電話回店頭查詢， 以突顯其迅速、便利、節省勞費、增加成交機會之優點。 ４、有關「宅速配」數位化經紀人ＰＤＡ行動方案之說明： （１）被處分人經營房屋仲介服務十五年來，深感科技發達 之今日，客戶仍依賴經紀人員個別傳遞訊息，而經紀 人員靠一己之記憶或書面彙整資料再輸入至電腦成為 單店資料庫，耗時多卻成效不彰，故被處分人先後開 發「聯賣捷運系統」加上經紀人員人手一台ＰＤＡ， 促使買賣房屋資料全面匯整流通，省去人力、等待時 間，使房屋資訊透明化、增加客戶信任度。 （２）由「聯賣捷運系統」整合網站與客戶管理資料，包括 物件及客戶資料等建立完整的電腦資料庫，並規定經 紀人員之ＰＤＡ定時與主機連線，下載最新的房屋資 訊，該ＰＤＡ資料庫可隨時提供十八項特殊需求的賣 方房屋資料欄位，讓買方依據個人需求迅速進行搜尋 配對，並立即展示物件相關資訊；且有多達二十項買 方配對條件欄位，可立即線上展示潛在買方資訊。透 過此「宅速配」中ＰＤＡ行動方案使消費者在第一線 即能瀏覽搜尋該公司建置之資料庫，期能增加撮合機 會，縮短銷售期間，滿足購屋需求。 ５、該廣告內容並無任何虛偽不實及欺罔或顯失公平之情事： （１）「每一個永慶房屋的經紀人，都配備一台ＰＤＡ」， 被處分人的確人手配備一台內建物件及客戶資料庫Ｐ ＤＡ，有交貨憑單可證；「一分鐘你可以看過五百間 房子」係指被處分人之經紀人員持有之ＰＤＡ內建五 百筆賣方物件資料，多達十八項配對條件，如總價、 坪數、房數、指定買某棟大樓，或如庭院一樓、臨近 學校、公園、捷運等特殊需求，可立即就該物件資料 進行搜尋、即刻展示，並馬上了解該物件所在之巷弄 街道、人文背景及完整週邊生活機能等四十三項房屋 相關資訊；「一分鐘你可以和二千個潛在買方接觸」 乃是ＰＤＡ內建二千筆潛在買方資料，其可依據屋主 條件及房屋特色進行二千個潛在買方搜索，包括鄰近 捷運、學校、地標、屋齡、座向、樓層、車位等二十 項買方配對條件欄位，除呈現買方各項個別化需求外 ，並可立即線上展示符合的潛在買方。故被處分人宅 速配將ＰＤＡ列為仲介服務之標準配備，使得房屋仲 介經紀人在任何場合，均可依客戶需求迅速找尋符合 條件之買方或賣方。 （２）此「宅速配」系統乃被處分人投資數千萬元於軟硬體 之研發與採購所建構之工具，從潛在買方需求之收集 、待售物件之建檔、銷售經驗之匯整、商圈資料之累 積等，透過ＩＢＭ主機之資料庫，藉由ＡＤＳＬ寬頻 網路串聯各店，最終和ＰＤＡ結合得隨時更新下載最 新資料，為國內獨創系統，非一般網路連線，此有國 內六家知名科技公開見證。 ６、該廣告內容並未傳達貶損檢舉人之意： （１）該廣告中傳統經紀人之影像，其整體衣著造型、顏色 、款式並非檢舉人，故絕無指述檢舉人或詆毀其形象 。廣告訴求，僅單純對比辛勞勤奮之經紀人員，有了 數位化服務工具輔助，即可較輕鬆而完整地提供仲介 資訊。縱少數經紀人員本身擁有筆記型電腦或ＰＤＡ 也只能獲得如同消費者上網所能搜尋之不完整房屋資 訊（相較於營業處所資料），而被處分人推出「宅速 配」中數位經紀人ＰＤＡ行動服務方案，即可使傳統 勤奮之經紀人員能較輕鬆而完整的提供資訊。 （２）而「領先一分鐘」文字本為中性描述，並無任何情緒 、負面意義，更無惡言相向可言，廣告內容不致會與 他人營業信譽產生直接聯想，也不致於貶損檢舉人之 營業信譽。該廣告僅是將焦點置於「時間」即一分鐘 的概念上，強調「宅速配」中數位化經紀人ＰＤＡ行 動方案「第一線」「第一時間」的高效率服務，該系 統所提供之服務於現今同業中僅被處分人獨有，廣告 本身並未否認房屋仲介買賣交易之複雜性，牽涉甚廣 ，如需實品屋參觀、後續服務，對同業其餘優異表現 仍甚感認同。 ７、針對民眾檢舉事項，被處分人提供其ＰＤＡ查詢之功能。 又目前被處分人經營點均為直營店，並不包含台中地區， 故被處分人員工告知檢舉人因在台中地區沒有店面亦無資 料乃忠實告知並非虛偽，檢舉人以台中市可看到被處分人 招牌之店面，顯係無中生有；又被處分人經紀人員所持有 之ＰＤＡ的確內建五百筆以上賣方之物件資料，可依顧客 需要進行查詢，如果條件符合即可將之配好對，進行購屋 下一階段。 ８、被處分人在廣告播出前已舉辦過相關教育訓練課程，有場 地訓練發票為證。 ９、ＰＤＡ行動方案乃被處分人首創，目前連檢舉人信義房屋 都無法提供該項服務，且依檢舉人於九十一年六月委託所 作市場調查所示：「信義房屋指名度領先第二名五倍以上 」，又於同年十月二十三日工商時報等報導檢舉人前三季 營收創歷史新高紀錄，顯見檢舉人仍舊保有良好企業形象 ，並未因廣告之播出導致交易相對人及潛在交易相對人， 產生嚴重不信任感，致有拒絕交易或減少交易之可能情形 。 １０、「永慶不動產加盟店」與被處分人暨旗下之「永慶房屋 直營店」為不同法人格，凡屬加盟事宜均由鴻運通公司負 責，且嚴格要求「永慶」服務標章僅限於與「不動產」三 字相連，須明確加註「加盟店」字樣及「每一家加盟店皆 為獨立經營之公司」標示以資與被處分人經營發展之「永 慶房屋」直營店有別，故「永慶不動產」與被處分人經營 之「直營店」行銷策略有別，名稱標示有別，營業區域亦 未重疊，並無混淆之虞，且永慶不動產加盟店已於店頭招 牌、看板明示其為「加盟店」，以一般消費者之注意即可 辨識其為不同之營業主體，故「永慶不動產加盟店」非被 處分人所經營，亦未提供「宅速配」中數位化經紀人ＰＤ Ａ行動服務專案，且各該加盟店並無在店頭懸掛任何關於 「宅速配」文宣，且「永慶不動產加盟店」主動告知未有 「宅速配」服務一事，再者，於「永慶不動產加盟店」網 頁中亦註明ＰＤＡ行動工具處於系統發展階段，凡此均已 誠實告知並無虛偽之情，廣告當無使交易相對人陷於錯誤 而為締約之可能，故被處分人之廣告宣播服務內容自不及 已註明加盟店字樣之「永慶不動產加盟店」。 １１、被處分人所發展之「宅速配，ＰＤＡ」有別於一般房仲 業現有資訊處理系統，為檢舉人信義房屋仲介股份有限公司 所不否認，被處分人將所有直營店資源加以整合，建立統一 之系統，形成資源共享，有別於以往各房仲業者無論使用筆 記型電腦或是ＰＤＡ，僅只是單店或是個人蒐集之零星資料 ，且被處分人所提供之ＰＤＡ有配對功能及內建五百筆資料 之容量，在使用地點與時間方面具有高度彈性，此有惠普科 技、台灣國際商業機器等公司見證。且被處分人於推出系爭 廣告前後，亦向信義房屋所直屬各直營店查詢有無配置ＰＤ Ａ及其可能包含之功能，但發現信義房屋是時並未配置ＰＤ Ａ。 (五)本會上網查詢被處分人永慶房屋網站，另有加盟體系名稱為「 永慶不動產」，且可由同一網站內直接點選進入，為瞭解被處 分人與「永慶不動產」之關係，爰派員至「永慶不動產」「台 南崇明加盟店」（下稱崇明加盟店）進行瞭解，除作成陳述紀 錄外，並拍攝該公司之招牌與制服、服務標章等相片：崇明加 盟店係於九十一年六月五日設立，並與鴻運通股份有限公司（ 下稱鴻運通公司）簽訂加盟契約，同年月十五日開始營業，又 被處分人宣稱：「一分鐘宅速配」等相關廣告，其系屬「永慶 房屋」直營店之廣告，而「永慶不動產」崇明加盟店係屬加盟 店體系，與「永慶房屋」分屬不同法人，而目前廣告上宣傳之 全員ＰＤＡ並未包括「永慶不動產」加盟體系。 理 由 一、有關被處分人是否違反公平交易法第二十一條規定部分，對此部 分以下五點，即並對不同廣告予以分述之： (一)按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其 廣告上，或其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、 品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用 途、原產地、製造者，製造地、加工者、加工地等，為虛偽不 實或引人錯誤之表示或表徵。」同條第三項規定：「前二項規 定於事業之服務準用之。」是如事業於廣告上，對於其所服務 之品質、內容等有虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反上開 規定。本法所稱「虛偽不實」，係指表示或表徵與事實不符， 其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯 誤之認知或決定者；所謂「引人錯誤」，則係指表示或表徵不 論是否與事實相符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所 接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。故若事業於廣告上， 就服務之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示，即違反前開法條 規定。 (二)有關被處分人「永慶房屋領先信義房屋」之系列廣告內容稱「 永慶房屋領先信義房屋一分鐘」（「廣播十秒鐘版：五月十五 日起，永慶房屋，即將領先信義房屋一分鐘」、「電視大樓篇 十五秒鐘版：經過三年的努力，五月十五日，永慶房屋領先信 義房屋一分鐘」、「公車篇領先版：永慶房屋領先信義房屋一 分鐘」）乙節；查檢舉人之營業地點除大台北地區外，尚有桃 竹苗、台中、台南、高雄等地點，而被處分人之營業地點既僅 限於大台北地區，然系爭廣告所為「永慶房屋領先信義房屋一 分鐘」之表示，並無任何營業地區之限制說明，亦無其他令人 信服之具體理由及證據足以支持「一分鐘」廣告，此種表示足 令一般或相關大眾誤以為被處分人於「全國」皆領先各地區之 「信義房屋」。被處分人於大台北地區以外之地區，既無營業 地點，自無領先之可能，故被處分人廣告稱「永慶房屋領先信 義房屋」，與事實並不相符，為足以引人錯誤之情事，核已違 反公平交易法第二十一條第三項準用第一項規定。 (三)關於「一分鐘內好幾百個經紀人員一起出動為你服務」、「宅 速配，一分鐘配好對」、（公車廣告下緣、廣播版三十秒、電 視對比篇四十及六十秒版）「一分鐘看過五百間（幾百間）房 子」以及「一分鐘內你可以和二千個（數千個）潛在買方接觸 」（廣播版三十秒、電視對比篇四十及六十秒版）（廣播版三 十秒、電視對比篇四十及六十秒版）等廣告表示是否涉有不實 乙節；查該等廣告之訴求，係在強調行動工具ＰＤＡ之功能， 強調「一分鐘配好對」，然並無直接證據證明可在一分鐘內完 成房屋買賣與交付等買賣過程，雖然其可提供一快捷便利之房 屋買賣交易查詢資訊系統；將委買與委賣資料內建成為電子資 料庫，利用ＰＤＡ之特性，依據委託條件搜尋二千個潛在買方 之資料，並可即時提供符合最多五百筆之潛在買方資料，利用 該工具之資料庫中之資料源自於各營業據點之經紀人員所蒐集 零星資訊，形同使用被處分人之百餘員工所提供之服務，惟查 此項服務，事實上顯難在一分鐘內「配好對」，此與廣告宣稱 之效果，完全係二回事，故有引人錯誤之情事，為違反公平交 易法第二十一條第三項準用第一項規定行為，至為明確。 (四)關於「每一個永慶房屋經紀人都配備一台ＰＤＡ」、「全員Ｐ ＤＡ」（電視對比篇四十及六十秒版），惟檢舉人實際到各店 了解時並無見到被處分人員工皆配備ＰＤＡ，即使配有ＰＤＡ 之被檢舉員工，亦宣稱不大會使用乙節；查被處分人各直營店 之經紀人員約三百餘人，自九十一年四月十五日至同年五月七 日止，被處分人分別向群環科技股份有限公司以及訊達電腦股 份有限公司共購買３０８台ＩＰＡＱ，型號Ｈ３８５０（６４ ＭＢ）之ＰＤＡ；次查被處分人曾就ＰＤＡ之使用舉辦相關教 育訓練。本會派員分別於九十一年七月一日與同年月三十日至 被處分人共四家直營店進行無預警現場調查，現場被處分人員 工皆配備有ＰＤＡ，且操作功能正常，並無檢舉人所稱情事， 故被處分人「全員ＰＤＡ」之宣稱與實際使用情形尚能相符， 尚難謂有虛偽不實之情事。 (五)此外據本會派員至各直營店現場現場調查，被處分人雖能於一 分鐘內完成資料之顯示，且查被處分人確可使用該ＰＤＡ所具 有隨身及「行動速率」之功能，亦即在店頭外亦可即時查詢， 與廣告所載之行動性、便捷性及短時間較大服務範圍等予人印 象，惟依現有事證，尚難證明被處分人具有廣告所稱「一分鐘 配好對」之情事。 至檢舉人稱被處分人ＰＤＡ無法跨區查詢、未能顯示物件圖檔 、與一般駐店電腦連線之資料庫不能相比等情事，查被處分人 廣告並未宣稱可顯示物件圖檔，本節與案關檢舉事實無涉。另 按ＰＤＡ之記憶容量雖屬有限，惟消費者施以普通注意，當不 否認ＰＤＡ隨身、便捷與行動速率等特性，檢舉人所稱，尚不 能逕認此部分之廣告有虛偽不實或引人錯誤之情事。 (六)另關於民眾檢舉欲查詢永慶房屋台中地區之房屋資料，惟透過 ＰＤＡ完全找不到任何一筆乙節；查「全員ＰＤＡ」之廣告係 本案被處分人所為，次查被處分人於九十一年另成立一名為「 永慶不動產」之加盟系統，「永慶不動產」加盟店乃被處分人 授權「永慶」服務標章予其關係企業鴻運通股份有限公司，再 由鴻運通股份有限公司再自行授權該標章給其加盟店使用，所 有加盟事宜均由鴻運通股份有限公司負責，並嚴格限制「永慶 」服務標章之使用僅限於與「不動產」連用，不得後接「房屋 」二字，並應依規訂於營業場所明顯處、市招、不動產相關契 約文件等註明「加盟店」字樣。按系爭廣告主體為「永慶房屋 」而非「永慶不動產」，故被處分人謂本案廣告尚不及於直營 店以外之加盟店云云，尚屬可採。另查消費者依店招等載「加 盟店」之表示，施以普通注意，應可知悉「永慶不動產」與「 永慶房屋」有別，該店非被處分人之直營店，尚不致誤認「全 員ＰＤＡ」之廣告亦適用於「永慶加盟店」或「永慶不動產」 ，併予敘明。 二、有關檢舉人檢舉「永慶房屋領先信義房屋一分鐘」、「五月十五 日起永慶房屋即將領先信義房屋一分鐘」等廣告，涉有違反公平 交易法第二十二條規定部分： (一)按公平交易法第二十二條規定：「事業不得為競爭之目的，而 陳述或散布足以損害他人營業信譽之不實情事。」違反該條須 符合下列各要件：Ａ、為競爭之目的。Ｂ、具體明白表示被比 較之廠牌或企業名稱，不論自身商品實或不實，被比較對象之 商品或服務有虛偽不實或引人錯誤之表示。Ｃ、不實內容非僅 就自身產品優劣程度之比較，且比較之結果足以對他人營業信 譽產生貶損之效果；至是否貶損他人之營業信譽，應依具體個 案，衡酌交易相對人及潛在交易相對人對於廣告內容之客觀評 價予以認定。 (二)查本案檢舉人信義房屋股份有限公司與被處分人永慶房屋仲介 股份有限公司為房屋仲介同業，且以銷售、出租房屋仲介為其 主要業務，故本案檢舉人與被處分人於房屋仲介市場上，可認 其具有競爭關係；又被處分人雖製作、散布陳述「領先檢舉人 一分鐘」之廣告，而檢舉人之營業信譽是否因此受有損害，應 衡酌交易相對人及潛在交易相對人對於廣告內容之客觀評價予 以認定，必須對其服務之詆毀，或有拒絕與其交易之可能性， 由於檢舉人僅表示系爭廣告播出後營業收入大幅減少，並未提 供其他具體書面資料佐證，且依檢舉人於被處分人廣告推出之 次月（九十一年六月）委託所作市場調查所示：「信義房屋指 名度領先第二名五倍以上」，以及九十一年十月份報紙刊載檢 舉人前三季營收創歷史新高紀錄，另查檢舉人於自身網站上刊 登「挑戰不景氣成功，信義房屋營收破房仲史上最高紀錄」、 「九一年全年稅前盈餘四點二三億元，較前年成長百分之兩百 ...」，顯見檢舉人仍舊保有良好企業形象，並未因被處分此 部分廣告之播出導致交易相對人及潛在交易相對人，產生嚴重 不信任感，致有拒絕交易或減少交易之可能。至檢舉人稱「商 業周刊」雜誌第七五八期對被處分人之報導，益證被處分人之 誇大廣告已引起媒體廣泛注意，致使其營業受損云云，然觀之 媒體報導內容，僅就被處分人之產品開發構想、過程與預期成 果等報導，所述並非無據，且媒體對系爭廣告等，加以公開檢 視被處分人之廣告內容，已行避免資訊不對稱之情形，故依現 有事證，就此部分尚難論被處分人有違反公平交易法第二十二 條之規定。 三、有關被處分人其他廣告部分是否違反公平交易法第二十四條規定 ： (一)按公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定者外，事業 亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」 事業於廣告上就自身及競爭對手之產品為相同或類似之比較， 倘比較廣告之內容係廣告主對其自身商品之敘述並無虛偽不實 或引人錯誤，惟廣告主對被比較對象之商品表示卻有虛偽不實 或引人錯誤之表示者，則有違反公平交易法第二十四條規定之 虞。 (二)查電視「對比篇」廣告內容並未明白指出其乃是與檢舉人相比 較，而是泛指未配備ＰＤＡ之各個房仲業者而言，該整個廣告 係在表達被檢舉人特有之宅速配ＰＤＡ功能，次查檢舉人員工 之制服顏色為鐵灰色，而「對比篇」廣告被比較之對象係身著 綠衣，故檢舉人稱被處分人於「對比篇」廣告（對比篇四十秒 與六十秒鐘電視版）中，以穿著檢舉人形象色彩西裝之經紀人 員與被檢舉人員工穿著制服西裝對比之方式，將檢舉人塑造顢 頇無能之形象云云，洵屬無據，即依現有事證，尚難謂該節廣 告係對被比較對象為虛偽不實或引人錯誤之表示。 四、綜上論結，本案被處分人於廣播、電視及車廂廣告，刊播「永慶 房屋領先信義房屋一分鐘」等系列廣告，足以引起相當數量之一 般或相關非大台北地區消費者誤以為被處分人「永慶房屋」於「 全國」皆領先「信義房屋一分鐘」，並對「一分鐘配好對」的內 容產生誤認，核其行為違反公平交易法第二十一條第三項準用第 一項規定。經審酌其違法動機、目的、預期不當利益、對交易秩 序危害程度及持續期間、所得利益、事業規模、經營狀況及市場 地位、以往違法情形及違法後態度等情事，爰依同法第四十一條 前段規定，處分如主文。 中華民國九十二年十二月四日 本件被處分人如不服本處分，得於本處分書達到之次日起三十日內， 向本會提出訴願書（須檢附本處分書影本），訴願於行政院。 不同意見 委員 劉連煜 針對檢舉人（信義房屋）檢舉被處分人（永慶房屋）刊登不實廣告與 比較廣告乙案，本人對於處分之理由，不表贊同，其理由主要如下： 一、 關於「永慶房屋領先信義房屋一分鐘」之廣告： (一)「領先一分鐘」文字整體觀察本為中性描述，並無任何情緒、 負面意義，更無惡言相向可言，廣告內容不致會與他人營業信 譽產生直接聯想，也不至於貶損檢舉人之營業信譽。該廣告僅 是將焦點置於「時間」即一分鐘的概念上，強調「宅速配」中 數位化經紀人ＰＤＡ行動方案「第一線」「第一時間」的高效 率服務，該系統所提供之服務於廣告刊播時，確實僅被處分人 所獨有，且廣告本身並未否認房屋仲介買賣交易之複雜性，牽 涉甚廣，如需實品屋參觀、後續服務…具有普通知識之消費者 難有不知之情形，消費者尚難因該「領先一分鐘」之部分優越 而誤認被處分人於房屋仲介市場之全面優越。 (二)ＰＤＡ行動方案乃被處分人首創，廣告刊播時連檢舉人信義房 屋都無法提供該項服務，且依檢舉人於九十一年六月委託所作 市場調查所示：「信義房屋指名度領先第二名五倍以上」，又 於同年十月二十三日工商時報等報導檢舉人前三季營收創歷史 新高紀錄，顯見檢舉人仍舊保有良好企業形象，並未因廣告之 播出導致交易相對人及潛在交易相對人，產生嚴重不信任感， 致有拒絕交易或減少交易之可能情形。 (三)「永慶不動產加盟店」與被處分人暨旗下之「永慶房屋直營店 」為不同法人格，凡屬加盟事宜均由鴻運通公司負責，且鴻運 通公司嚴格要求「永慶」服務標章僅限於與「不動產」三字相 連，且須明確加註「加盟店」字樣及「每一家加盟店皆為獨立 經營之公司」標示，以資與被處分人經營發展之「永慶房屋」 直營店有別，故「永慶不動產」與被處分人經營之「直營店」 行銷策略有別，名稱標示亦有別，營業區域亦未重疊（永慶房 屋營業地點僅限於大台北地區），並無混淆之虞，且永慶不動 產加盟店已於店頭招牌、看板明示其為「加盟店」，以一般消 費者之注意即可辨識其為不同之營業主體，故「永慶不動產加 盟店」非被處分人所經營，亦未提供「宅速配」中數位化經紀 人ＰＤＡ行動服務專案，且各該加盟店並無在店頭懸掛任何關 於「宅速配」文宣，再者，「永慶不動產加盟店」 亦主動告 知未有「宅速配」服務一事；另外，於「永慶不動產加盟店」 網頁中亦註明其ＰＤＡ行動工具處於系統發展階段，凡此均已 誠實告知並無虛偽之情，從而，系爭廣告當無使交易相對人陷 於錯誤而為締約之可能，故被處分人之廣告宣播服務內容自不 及已註明加盟店字樣之「永慶不動產加盟店」。 (四)再者，本案證據顯示，被處分人所發展之「宅速配，ＰＤＡ」 有別於一般房仲業現有資訊處理系統，為處分人信義房屋所不 否認。被檢舉人將所有直營店資源加以整合，建立統一之系統 ，形成資源共享，有別於以往各房仲業者無論使用筆記型電腦 或是ＰＤＡ，僅只是單店或是個人蒐集之零星資料，且被處分 人所提供之ＰＤＡ有配對功能及內建五百筆資料之容量，在使 用地點與時間方面具有高度彈性，此有惠普科技、台灣國際商 業機器（IBM）等六家公司之見證。且被處分人於推出系爭廣 告前後，亦向檢舉人信義房屋所直屬數家直營店查詢有無配置 ＰＤＡ及其可能包含之功能，但發現檢舉人信義房屋是時並未 配置ＰＤＡ。 綜合被處分人之答辯，衡諸通常經驗應屬合理，吾人也可從廣 告中明白了解整個被處分人之廣告訴求，係在於ＰＤＡ，且被 處分人並不是說全部之營運均領先信義房屋，而是表達ＰＤＡ 設施方面領先信義房屋一分鐘之意義。至於處分理由謂：「被 處分人於大台北地區以外之地區，既無營業地點，自無領先之 可能，故被處分人廣告稱『永慶房屋領先信義房屋』，與事實 不符…」，本人認為此點理由更不堅強，因為消費者在台中買 房子，不會到大台北地區找房屋仲介，從而自不可苛求在廣告 說明其在大台北地區領先而已，因為被處分人根本沒有在大台 北地區以外有永慶房屋直營店。 二、關於「宅速配，一分鐘配好對」之廣告： 關於「宅速配，一分鐘配好對」、（公車廣告下緣、廣播版三十 秒、電視對比篇四十及六十秒版）「一分鐘看過五百間（幾百間 ）房子」以及「一分鐘內你可以和二千個（數千個）潛在買方接 觸」（廣播版三十秒、電視對比篇四十及六十秒版）部分： 查被處分人所謂「宅速配」係指其經紀人員配備之ＰＤＡ而言， 而上述廣告詞語等，乃係被處分人描述其ＰＤＡ所具備之功能， 而「一分鐘看過五百間（幾百間）房子」以及「一分鐘內你可以 和二千個（數千個）潛在買方接觸」等廣告詞，予人印象為：透 過輸入條件搜尋後，短時間內即可獲得可供交易之委賣物件（最 多二千件）下可符合條件之房屋（最多可顯示符合條件五百筆） ，即透過該ＰＤＡ中之內建約二千筆潛在買方資料，可依據條件 進行二千個潛在買方搜尋，並可立即線上展示符合潛在買方最多 五百筆；次查，本會派員至各被處分人直營店現場訪查並按條件 搜尋，皆在一分鐘之內即有相關訊息顯示出來，故被處分人上述 之宣稱並未有不實之處，故一分鐘配好對，非指一分鐘內完成房 屋買賣與交付等買賣過程，其理至明。本案處分理由稱並無直接 證據證明可在一分鐘內完成房屋買賣與交付等買賣過程，似乎已 扭曲系爭廣告之訴求，亦已逾越一般大眾之認知，故指摘廣告「 一分鐘配好對」無法證明云云…實屬誤會。 總之，廣告不乏創意行為，且商業廣告一般均以其行業龍頭為比 較之對象，如無明顯之違法行為，當應容認其存在，否則如何鼓 勵有創意之廣告之行為呢？執法者當深引為念為是。 不同意見 委員 許志義 本會九十二年十一月十三日第六二七次委員會議，針對永慶房屋 仲介股份有限公司被檢舉刊登不實廣告與比較廣告涉嫌違反公平交易 法規定乙案，決議對廣告中「永慶房屋領先信義房屋一分鐘」及「一 分鐘配好對」之內容依違反公平交易法第二十一條第三項準用第一項 規定論處。本人對於前開本會委員會議之多數決議，不表贊同。不同 　 意見理由如下 一、廣告之目的在於吸引消費者之注意，加深其印象，進而提高消費 者之探尋興趣，以及進一步產生交易行動之慾望。而「創意廣告 」常需藉由策略性模糊之形容詞句，俾增加消費者對廣告主題之 好奇心與想像空間。本人以為：本案正是一個精緻規劃的創意廣 告卻被本會認定為不實廣告之判例。 二、整體以觀，本案七則系爭廣告係典型的創意廣告，用以宣傳永慶 房屋採用PDA「搜尋」房屋交易資訊之經營模式（business model）創新，其撮合買賣條件之「速度」領先他人一分鐘，增 強其房屋交易資訊流程之價值基準（指撮合買賣條件之速度、節 省時間、增加「配對」機會），凸顯其與競爭對手之「差異化」 ，符合「廣告學」中所謂的「知覺相差理論」（參照○○○，「 廣告的科學」第二章，民八十年）。按系爭廣告中兩項核心訴求 「永慶房屋領先信義房屋一分鐘」及「一分鐘配好對」均係策略 性模糊之形容用語，具抽象意念，足以引起消費者之注意及好奇 心，而欲加以探尋「領先一分鐘」及「配好對」究係何意？就字 面上解讀，所謂「領先一分鐘」其具體之現實意涵，可指「完成 房屋交易速度領先一分鐘」，亦可指「經紀人協助客戶搜尋購屋 物件之速度領先一分鐘」等等，不一而足。惟就本案系爭廣告而 論，其意涵應十分清楚，係指後者，而非前者，亦即永慶房屋在 房屋仲介業中首創由經紀人利用PDA協助其客戶輸入各項購屋條 件，如坪數、價格、屋齡•••等等。按鍵後，其操作撮合時間 不到一分鐘，故謂其「搜尋購屋物件之速度領先」其競爭對手信 義房屋一分鐘，絕非指「交屋速度領先」或其他經營管理各方面 領先。然而本會委員會議之處分書竟忽略「一分鐘」三個極為關 鍵的用字，逕以「有關被處分人『永慶房屋領先信義房屋』之系 列廣告」、「被處分人廣告稱『永慶房屋領先信義房屋』，與事 實並不相符，為足以引人錯誤之情事」相繩（原處分書第十三頁 理由一之（二）參照），實不無斷章取義、不當扭曲該創意廣告 成為不實廣告之嫌。查，被處分人該系列七則廣告中均使用「領 先一分鐘」用語，而處分書中上述兩個地方均截去「一分鐘」三 個關鍵字，剩下「永慶房屋領先信義房屋」字句，進而論其與事 實不符，似屬刻意曲解。再者，原處分書第十三頁同一段落中指 稱系爭廣告「無其他令人信服之具體理由及證據足以支持『一分 鐘』廣告」。然而，原處分書第五頁中調查經過及結果（二）實 已明確陳述：「九十一年七月三十日進行現場調查：中和直營店 操作PDA，共測試五次，操作時間皆未逾一分鐘；板橋新埔直營 店現場操作時於條件設定下利用PDA搜尋皆不逾一分鐘」（處分 書第五頁參照）。準此，處分書後段（第十三頁）竟對前段（原 第五頁）之調查證據，視而不見；前後不一，對照自明！ 三、同理，所謂「一分鐘配好對」亦為創意廣告的句型，具有模糊多 元之形上意義，解讀其現實中之具體意思可包括「在一分鐘內完 成搜尋購屋買賣條件之配對」、「在一分鐘內完成購屋交易之配 對」••等等，不勝枚舉。惟本案系爭廣告之訴求重點，顯係指 前者，而非後者，亦即永慶房屋經紀人藉由PDA協助客戶「在一 分鐘內完成搜尋購屋買賣條件之配對」。此可證諸被處分人於其 廣告系列中已明確指稱「每一個經紀人都配備一台PDA，••• 一分鐘內你可以和數千個潛在賣方接觸•••，甚至可以幫你配 好對•••我們叫它『宅速配』•••」。持平而論，任何具一 般普通常識之消費者均不會相信有誰可能在一分鐘之內完成一切 購屋交易程序（含看屋、簽約、代書、過戶、貸款•••等等繁 複過程），故此語句當不致於「引人錯誤」，誤認為該廣告係指 「在一分鐘內完成購屋交易之配對」，可說至為明顯。然而處分 書竟以被處分人「無直接證據證明可在一分鐘內完成房屋買賣與 交付等買賣過程」（原處分書第十四頁理由一之（三）參照）論 以違反公平交易法第二十一條相繩。此一決議之邏輯，實已悖離 常理，誠不無商榷之餘地。 四、不論就學理或實務言，公平交易法對不實廣告予以規範之理由係 基於買賣雙方對買賣標的物「資訊不對稱」之故，而公平交易法 執法機關何時才應介入廣告行為係以整體社會成本效益原則為依 歸，亦即政府公權力介入私經濟之社會效益應大於其介入之社會 成本，方有其經濟之理性。茲就此觀點申論本案如后： (一)資訊之揭露及取得均需付出成本，故資訊揭露的最適程度與數 量應由事業提供資訊之邊際成本及該資訊能為消費者所帶來之 邊際效益兩者所共同決定。同理，資訊取得之最適程度與數量 亦應由資訊蒐取之邊際成本（其中閱聽之時間成本為重要部分 ）及消費者願意為資訊所支付之代價（willingness-to-pay） ，亦即資訊之邊際效益所共同決定。由於事業於廣告中揭露資 訊必力求其成本最小化，通常於有限的廣告版面空間或播放時 間內，僅能揭露簡要而不失創意的語言、文字或圖象，難以就 所有資訊充分揭露。在此情況下，「資訊不對稱」幾乎是在所 難免。然而，誠如上述，不僅事業揭露資訊有其最適數量，即 使消費者亦有最適之資訊接取數量，故「適度的資訊不對稱」 非但不是問題，甚至可能是符合經濟效率的。尤其當今之消費 者處於資訊爆炸時代，對於各類廣告資訊亦多已有某種程度之 風險知覺意識（perceived risk），未必盡信早已趨近浮濫之 各種廣告資訊，更何況房屋與一般消費性商品最大的不同點在 於其不可分割性及耐久性，其價格亦遠非一般商品所可比擬， 消費者於購屋時都會較購買一般商品施予更多的注意與打聽相 關資訊。就此現象論諸處分書認定本案系爭廣告違法之另一主 要理由係：「無任何營業地區限制之說明」、「被處分人於大 台北地區以外之地區，既無營業地點，自無領先之可能」（原 處分書第十三頁理由一之（二）參照），亦不無有待斟酌之餘 地。 (二)本案系爭七則廣告之資訊揭露程度究竟需否註明「僅限於大台 北地區，不及於全國」？本人認為從經濟分析的角度，實無必 要由公權力強制介入要求被處分人於廣告中揭露此一資訊。理 由除了如前述每位消費者皆有其各自不同之資訊需求及風險知 覺之外，尚有以下三點：第一，本案電視媒體與車廂廣告之時 間及空間（版面）均相對昂貴，若加入上述營業地區限制等其 他附屬性之資訊揭露，不但增加被處分人之成本（亦屬社會成 本），相對亦增加消費者之資訊接收成本（同樣屬社會成本） ，包括閱聽這些廣告資訊之時間成本。此反而可能造成總社會 成本更高，總社會福利減低。第二，大台北地區以外（如新竹 ）之消費者不可能去找永慶房屋交易，因為新竹沒有永慶房屋 的店面，消費者不可能去找一個不存在的主體，更遑論有無領 先一分鐘。同時，新竹的消費者更不可能跑到台北要求永慶房 屋在其PDA中提供新竹的售屋資訊。任何理性的消費者，均不 會做如此異常之買屋方式。因此，倘以公權力要求被處分人於 其廣告中揭露此一營業區域限制之附帶資訊，由於此資訊並非 屬關鍵，故其所能產生之消費者個別效益或整體社會效益，恐 遠小於其成本。第三，許多熟知房地產市場的消費者或潛在之 購屋投資者均已知永慶房屋係屬大台北地區之仲介者，即便是 不知者，只需一通電話打聽，即可排除有無營業區域之資訊不 對稱問題。此種由決策者（有意購屋者）自行擔負資訊蒐集成 本之行為模式，合乎誘因一致性的「誘因機制」運作原則，可 稱「誘因共容（incentive compatibility）達致成本有效性 （cost-effectiveness）」。反之，倘由公權力介入，使政府 競爭法主管機關成為消費者（當事人）之代理人，強制要求事 業揭露其營業區域之相關附帶資訊，不但有誘因不一致之「代 理成本」產生，更恐有以多數納稅人之資源（政府行政成本） 照顧相對少數購屋者之私人利益之虞，不但會使其私人之邊際 成本背離社會邊際成本，尚且有涉公平正義之交叉補貼（ cross-subsidy）爭議。此外，就此營業區域問題，檢舉人（ 信義房屋）並未指認被處分人（永慶房屋）有廣告不實，顯然 熟知房地產市場之業者並不以為此資訊係本案之爭議焦點。反 而是本次委員會議對於本案有以未經檢試的直覺式正義（ unexamined intuitive justice），過度予以干預之明證。 五、依照上述，公權力介入廣告市場私經濟領域之程度，應符合必要 性原則，亦即應在最小必要限度內為之。倘過度要求事業之廣告 揭露其交易資訊之人事時地物（如本案系爭廣告中涉及之「營業 區域」若應予揭露，則其他所有非屬全國性之區域性事業刊登廣 告時，亦需比照辦理），恐將使廣告市場呈現單調無趣、累贅冗 長，充斥氾濫無甚效用之垃圾資訊，形同外部性之視聽污染，進 而失去廣告行為之活潑彈性與創意樂趣，壓抑本屬「創意產業」 之創意廣告生機。長期亦將導致消費者疏於搜尋與自身利益攸關 之正確資訊，甚至減低前述之風險知覺，反致扭曲廣告下游之實 體交易市場應有的競爭機制，豈是競爭法主管機關所樂見？尤其 本案競爭法主管機關以制式化、單一化的文字定義壓抑廣告市場 中活潑多元的創意用語（如處分書竟將本案廣告「一分鐘配好 對」界定為「一分鐘內完成房屋買賣與交付等買賣過程」之刻板 主張），實與當今各種廣告用詞之詼諧、風趣、調皮、創意之多 元趨勢及無限想像空間，背道而馳！此類以創意用語或圖象之廣 告，經常是藉由嘲諷其競爭對手之方式，在國際間亦不乏案例， 如百事可樂與可口可樂之比較廣告，不但直接指出對方的品牌名 稱，甚至以幽默揶揄之手法將其對手貶得一文不值。該案例在廣 告界甚為著名，且還獲獎，充分反映出廣告原本就是所謂創意產 業之市場行為，論者應以較其他領域（如法律、新聞、歷史）更 寬容之心胸及開放之尺度看待之、理解之，畢竟創意廣告具有相 當程度的「藝術」成份。反觀本會前開委員會議處理之本案例， 其標的物（房屋）之市場屬性較諸可樂飲料之交易過程繁複不知 凡幾，亦即消費者由接收到上游之「廣告資訊」至做成下游終點 之「交易決定」，房屋遠比可樂所費之決策時間更長、所需考慮 因素更多、交易歷程更為審慎。在此情況下，上述可樂飲料之廣 告若未足以引人錯誤，則究竟本案系爭廣告有何可能引人錯誤之 虞？倘對照於前述國際上之飲料廣告判例，益見本會對本案之上 開決議，實未能對創意廣告給予應有之適度尊重，恐有箝制廣告 市場蓬勃創意及其競爭機制之虞，抑且不利於當前台灣刻正積極 推動之文化創意產業及數位內容產業的發展（媒體廣告係此兩種 產業之重要商務活動）。 六、按本會訂定之「處理公平交易法第二十一條案件原則」第七條第 四款之規定：「表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中 一義為真者，即無不實。」準此而論，本案上述兩項系爭廣告「 永慶房屋領先信義房屋一分鐘」及「一分鐘配好對」，均符合多 重合理解釋下之一義為真之要件，已如上述。且本案系爭廣告共 有七則，其「整體印象」並未足以引起相當數量之一般或相關大 眾錯誤之認知或決定，故不應認定為引人錯誤之不實廣告（上述 處理原則第七條第二款參照）。綜上論結，本人不贊同本會前開 委員會議多數意見，爰提不同意見書如上。