行政院公平交易委員會處分書 公處字第０九三０六八號 　 被處分人 寶富不動產仲介經紀有限公司 址設：台北市內湖路一段六０六號一樓 　 統一編號 70475562 　 代 表 人 ○○○ 君 址設：同上 被處分人因違反公平交易法事件，本會處分如左： 主 文 一、被處分人於從事房屋仲介交易時，以欺罔手段賺取差價，為足以 影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第二十四條規定。 二、被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止前項違法行為。 三、處新臺幣二十萬元罰鍰。 事 實 一、本案緣民眾○君（下稱檢舉人）來函檢舉略以：檢舉人於九十二 年八月間欲以四百五十萬元委託被處分人代向賣方出價購買位於 ○○市○○區○○街之房屋，經被處分人告知須以四百八十萬元 方可與賣方議價，爰依照該價格與被處分人簽定要約書。嗣經被 處分人告知議價未果，檢舉人乃加價至四百九十萬元，惟被處分 人告知五百萬元方可購得該屋。檢舉人基於信賴被處分人之專業 及誠信，終同意加價至五百萬元並再次簽定要約書，最後終以五 百萬元成交。成交後，檢舉人因與賣方洽談房屋牆壁潮濕修護問 題時，經賣方告知該房屋實際成交價格僅四百九十萬元，而賣方 同意買賣契約記載房屋成交價為五百萬元，係因被處分人表示為 利於檢舉人向銀行貸得較多款項。檢舉人始知被處分人利用兩面 手法，蓄意欺瞞並從中獲取不當得利十萬元，爰函請本會查處。 二、案經函請檢舉人提供相關書面資料到會略以： (一)檢舉人九十二年八月間與被處分人簽訂「購屋要約委託書」委 託被處分人以四百八十萬元向賣方議價但並未成交，嗣後經被 處分人要求提高價格，檢舉人原欲加價至四百九十萬元，但因 被處分人告知該價格不可能成交，乃提高至五百萬元並與被處 分人再行簽訂「購屋要約書」，並終獲賣方同意出售。檢舉人 與賣方乃於同年八月三十日在被處分人處簽訂「不動產買賣契 約書」。 (二)檢舉人後來因發現系爭房屋牆壁有滲水情形而要求賣方負責修 繕，在商議房屋修繕過程中，始從賣方處得知賣方與被處分人 就協議之實際成交價格為四百九十萬元，因而懷疑被處分人從 中賺取十萬元的差價。 三、案經函請被處分人提供相關書面資料及二度到會說明，內容彙整 略以： (一)被處分人九十二年四月十九日與賣方簽立「房地產專任委託銷 售契約書」，系爭房屋賣方委託銷售價格為五百七十萬元，委 託期間自四月二十二日至六月二十二日止。在委託期限經過後 ，於同年六月二十三日雙方簽立「委託銷售契約修正同意書」 ，賣方將委託銷售價格修正為五百三十萬元，委託期限並延長 至八月三十一日，復於八月十八日將委託銷售價格修正為四百 九十萬元。 (二)九十二年八月十八日被處分人之經紀營業員○君至賣方住處洽 商委託售屋事宜，因賣方就「委託銷售契約修正同意書」中載 明房屋委託銷售總價款為四百九十萬元之認知，係指扣除仲介 服務費及土地增值稅後可實際收取之價款，與應含賣方負擔成 交總價百分之四仲介服務費及所有稅費之交易習慣不同，經○ 君向賣方解釋後，賣方乃同意負擔土地增值稅，惟要求仲介服 務費應減收至百分之二，並記載於該修正同意書第三點其他事 項。隨後，○君即電詢經紀人○○○君可否減收仲介服務費至 百分之二，惟未獲同意，復再交涉，最後賣方向○君表示其欲 實拿四百八十萬二千元價款，至於仲介服務費部分，如果系爭 房屋賣出之價格高於四百九十萬元，則多出之金額作為被處分 人仲介服務費。 (三)九十二年八月四日檢舉人以四百八十萬元委託被處分人向賣方 議價，但因賣方不同意，故未成交。八月十八日檢舉人嗣以五 百萬元委託被處分人向賣方斡旋，被處分人並於次日告知賣方 ，檢舉人欲以五百萬元購買系爭房屋，並經賣方同意出售。買 賣雙方於八月三十日於被處分人處簽訂「不動產買賣契約書」 ，房屋總價款為五百萬元，而被處分人向買賣雙方收取之服務 費分別為成交價的百分之一及百分之四，即五萬元與二十萬元 。 (四)本案買賣雙方系爭房屋價金收取與支付，係由新竹商業銀行台 北分行（下稱新竹商銀）承作交易安全保障制度，被處分人並 未經手。此由新竹商銀製作之結帳單可知，系爭房屋之土地增 值稅、契稅、償還賣方貸款之過戶手續皆經賣方簽名確認無誤 後，新竹商銀始撥付服務費予被處分人。若被處分人仲介服務 費收取之金額有問題，何以賣方仍願意在前述結帳單簽名同意 新竹商銀撥款。至於新竹商銀撥給被處分人的服務費總共十九 萬八千元，而非成交價百分之四（即二十萬元），係因賣方堅 持不付代書費二千元，最後由被處分人支付。另外，賣方亦簽 立收據以證明系爭房屋售價為五百萬元及仲介服務費為十九萬 八千元（該收據係由○君書寫並經賣方檢視無誤後簽名）。 (五)本案檢舉人之所以指稱被處分人隱瞞賣方委託售價以賺取差價 ，最主要是因為檢舉人懷疑系爭房屋有脫漆、滲水情況發生， 要求賣方負責，但是賣方卻要被處分人負責。因為被處分人只 負仲介責任，並依據與賣方簽立不動產說明書房地產標的現況 說明書資料告知檢舉人，物之瑕疵並非被處分人之責任。被處 分人在以和為貴下，同意與賣方各付滲水維修費用三千元，然 賣方最後仍不願意負擔該費用，而由被處分人支付。 三、復函請關係人賣方到會說明略以（按：有關系爭房屋買賣事宜皆 由屋主委託其○○君處理，故以下皆為○君之陳述） (一)伊於九十二年三、四月間委託被處分人售屋，其間雙方對價格 有歧見，先後修訂過數次之多，因交易過程繁複，已不復記得 。僅記得於九十二年四月間以五百七十萬元委託被處分人銷售 ，並簽訂「房地產專任委託銷售契約書」，同年六月廿三日將 委託銷售價格修訂為五百三十萬元，復於八月十八日再往下修 訂為四百九十萬元。 (二)九十二年八月十八日被處分人公司之經紀營業員○君至伊住處 洽談委託售屋事宜，因○君表示檢舉人堅持以四百九十萬元購 買系爭房屋，伊表示倘以四百九十萬元出售，則僅願意支付房 屋成交價百分之二的仲介服務費，○君經計算後同意，故伊與 ○君達成約定，就系爭房屋總價扣除九萬八千元仲介服務費， 伊實收四百八十萬二千元及負擔增值稅費用，並載明於「委託 銷售契約修正同意書」。隔日，○君又至伊住處表示，因為買 方欲貸款三百五十萬元，而銀行係以房屋成交價百分之七十核 定貸款，故請伊同意將房屋售價由四百九十萬元提高為五百萬 元以方便檢舉人貸款，並拿出檢舉人委託被處分人購屋之「購 屋要約書」給予伊簽名確認。九十二年八月三十日與檢舉人簽 訂「不動產買賣契約書」。 (三)九十二年八月十八日○君至伊家中洽商當時，並未提起倘系爭 房屋成交之價格高於四百九十萬元，則多出之金額作為仲介服 務費，且當時亦未打電話給經紀人○○○君，所以被處分人所 稱與伊就房屋成交之價格高於四百九十萬元時，則多出之金額 作為仲介服務費有達成共識乙節，純屬虛構。 (四)「結帳單」並非由新竹商銀製作，而係由被處分人特約代書○ 代書所屬事務所製作，並於交屋後始交予伊，伊在收到該結帳 單前，並不知有關房屋增值稅、契稅、服務費等實際支付情形 。有關○君表示仲介服務費之支出，係經伊同意後始由新竹商 銀撥付予被處分人，並不符實情。伊從○代書處收到該結帳單 後，就仲介服務費記載為十九萬八千元部分，與「委託銷售契 約修正同意書」不同，故曾向○代書反應，並請其以書面方式 詳列費用明細，但○代書僅說：「你們（指賣方與被處分人） 不是說好的嗎？」。並且拒絕詳列明細。伊認為十萬元是因為 要便於檢舉人向銀行貸款，故房屋總價才由四百九十萬元提高 為五百萬元，因此事後應要將該十萬元退還予檢舉人，而非由 被處分人收取。 (五)「收據」上立據人之簽名是伊親自簽署，當時○君說要給予仲 介服務費之發票，並請伊於「收據」上簽名，惟因當時伊並未 攜帶老花眼鏡，故無法詳閱「收據」上之內容，然事後回家發 現該收據內容所載十九萬八千元仲介服務費，與「委託銷售契 約修正同意書」所載房屋成交價百分之二即九萬八千元不合， 即攜該收據請被處分人說明，並經被處分人刪除上開不實記載 （至於該份收據，因當時與被處分人發生爭吵，故未注意是否 有將該收據攜回家或者於爭吵當時就將該份收據撕毀）。另伊 於簽收服務費發票當時，○君曾主動表明願退還五萬元，但因 不瞭解○君此舉緣由及該金額係以何項標準計算，故向○君表 明，該給予伊的一定會收，伊不應該要的則一定會不收，○君 聽後，即不再提退還五萬元乙事。惟事後猜想○君欲退還五萬 元乙事應與被檢舉不當賺取差價有關。 四、函請關係人特約代書○君到會陳述略以： 「結帳單」係由住商總部（即住商實業股份有限公司）製作，再 由其傳真予伊，於交屋時再交予賣方。「結帳單」上二筆服務費 之支出，係依據被處分人簽約當場所填具之「代書作業進度表 服務費確認單」，而該服務費確認單上所記載之服務費係依照被 處分人與賣方所約定之服務費填寫。於買賣雙方簽訂不動產買賣 契約時，伊當場將「代書作業進度表 服務費確認單」交付賣方 過目確認，並告知賣方該服務費分二次給付予被處分人，第一次 係在簽約時給付二分之一服務費，第二次則在交屋後給付，之後 伊再將「代書作業進度表 服務費確認單」交予住商總部做為支 付服務費之依據。至於系爭服務費十九萬八千元係由被處分人與 賣方之約定，伊純粹負責過戶流程與手續，確認服務費之金額是 否無誤，至於被處分人與賣方所衍生之服務費爭議，伊並不清楚 。另於九十二年九月二十九日交屋當日，伊持住商總部事先所預 製之「結帳單」向賣方解釋其上記載之支付款項名稱與金額及最 後實際所收得之價金，經賣方簽名確認後，再交予住商總部沖帳 結案。 五、末函請關係人賣方提出書面陳述略以： (一)伊從未曾見過「代書作業進度表 服務費確認單」。 (二)交屋當天曾向○代書提出為何「結帳單」上列服務費被扣兩次 九萬九千元，共十九萬八千元，○代書則答以：「這不是你們 當初私下講好的嗎？」在伊的認知是被處分人會將多扣的十萬 元還給買方，因而才予以簽名。至於○代書是否知悉伊與被處 分人之認知，伊並不知情。 (三)有關收據之簽收，因被處分人只說給予發票，並未說明其內容 ，回去詳細看清楚之後，發現與事實不符，乃向被處分人說明 ，被處分人才將服務費十九萬八千元部份刪除，改為九萬八千 元，但因當時發生爭吵、拉扯，以致將收據遺失，而被處分人 持有之收據正本亦忘記要求一併修改。至收據上記載代書費二 千元部份，被處分人在簽約時並未說明有此費用，而是在交屋 時才提出並向伊收取，經向被處分人理論後，被處分人才表明 自行吸收。 理 由 一、公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不 得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」所謂「 欺罔」，係對交易相對人以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致 引人錯誤之方式，從事交易之行為。實務上，房屋仲介從業人員 因業務關係自買、賣雙方獲得價格資訊，為最明瞭買賣標的物價 格資訊者，倘利用交易資訊上之優勢，以欺罔手段詐騙當事人賺 取差價，與房屋仲介業者首重資訊透明、信實服務的行業規範背 道而馳，即有違反公平交易法第二十四條之規定。 二、案據賣方與被處分人在九十二年八月十八日簽立「委託銷售契約 修正同意書」，倘檢舉人以四百九十萬元購買系爭房屋，則被處 分人可收取仲介服務費為成交價四百九十萬元的百分之二，即九 萬八千元。雖被處分人辯稱與賣方曾就系爭房屋賣出之價格倘高 於四百九十萬元，則多出之金額作為仲介服務費達成共識，然查 「委託銷售契約修正同意書」並無明文記載該項約定，且賣方亦 加以否認，是被處分人所稱多出之金額作為仲介服務費係與賣方 達成共識乙節，顯屬卸詞，殊不足採。另被處分人到會表示，其 向賣方收取之仲介服務費本應為系爭房屋成交價五百萬元的百分 之四，即二十萬元，但因賣方堅持不付代書費二千元，因此從中 扣除，共計收取十九萬八千元，然被處分人並無法提出賣方同意 成交價為五百萬元時支付百分之四仲介服務費之相關事證，況且 被處分人如可收取二十萬元服務費，但其與賣方就代書費二千元 之爭議，係在交屋時向賣方提出才產生，而在買賣雙方簽約當時 ，被處分人焉能事先預知賣方將不付代書費而事先予以扣除。是 被處分人向賣方收取而實際上由檢舉人支付十萬元仲介服務費之 行為，核屬利用其業務上享有之資訊優勢地位，以欺罔手段賺取 差價，違背仲介業者信實服務之精神，具有商業倫理之非難性， 為足以影響交易秩序之欺罔行為。 三、被處分人雖主張，本案係由新竹商銀承作交易安全保障制度，其 並未經手買賣雙方系爭房屋價金收取與支付，新竹商銀製作之「 結帳單」上載明仲介服務費十九萬八千元並經賣方簽名確認無誤 後，新竹商銀才撥付。惟查系爭「結帳單」並非由新竹商銀製作 ，而係由住商總部事先預製再傳真予代書○君，於交屋時○君向 賣方解釋其上記載之支付款項名稱與金額及最後實際所收得之價 金，經賣方簽名確認後，再交予住商總部沖帳結案；「結帳單」 上列有二筆各九萬九千元服務費，則係○君依據被處分人簽約當 場所填具之「代書作業進度表 服務費確認單」而記載，至於被 處分人與賣方對於仲介服務費十九萬八千元之爭議，因○君純粹 負責過戶流程與手續，並不清楚。復查賣方從○君處收到「結帳 單」以前，並不知「結帳單」所載款項支付情形；賣方會在「結 帳單」簽名，係因交屋當天曾向○君質疑何以仲介服務費為十九 萬八千元，因○君答以係依據賣方與被處分人之約定，致賣方認 為被處分人會將多扣的十萬元還給買方，而不是予以納為服務費 。另經檢視「代書作業進度表 服務費確認單」只有○君與○君 之簽名，並無賣方之簽名，且被處分人於調查過程中從未曾提及 ，故該書面應只是被處分人提供予○君，以憑辦理收取仲介服務 費之依據。對照賣方所述未曾見過「代書作業進度表 服務費確 認單」乙事，可知賣方所言應為可信。 四、至被處分人指陳，賣方亦簽立「收據」以證明系爭房屋成交價為 五百萬元及仲介服務費為十九萬八千元云云，經檢視該收據內容 記載「服務費新台幣壹拾玖萬捌仟元整（含代書費貳仟元整及滲 水補貼參仟元整）」，惟對照被處分人到會所述，代書費二千元 係因賣方不願支付，所以已自原先應收取二十萬元服務費中扣除 ，則被處分人豈非就該筆代書費前後認付二次，顯與常理及事證 不符。況賣方亦表示，曾向被處分人質疑該「收據」十九萬八千 元仲介服務費之內容，並經被處分人將之刪改為九萬八千元，是 依據現有事證，尚難僅依該份「收據」而證明賣方同意支付被處 分人十九萬八千元仲介服務費。 五、綜上論結，被處分人於從事房屋仲介交易時，以欺罔手段賺取差 價，為足以影響交易秩序之欺罔行為，違反公平交易法第二十四 條規定。經衡酌被處分人之行為動機、市場規模、預期之不當得 利、危害交易秩序之持續期間及配合調查態度等因素，爰依同法 第四十一條前段規定處分如主文。 中華民國九十三年七月八日 被處分人如不服本處分，得於本處分書達到之次日起三十日內，向本 會提出訴願書（須檢附本處分書影本），訴願於行政院。